Dopo l’approvazione della Camera, è atteso a giorni l’ok del Senato alla conversione del D.L. 50/2017 del 24 aprile 2017, la cosiddetta “manovrina” che risponde alle richieste di Bruxelles di allineare i conti pubblici. Tra le novità introdotte dal D.L., che non sono state modificate dal maxiemendamento presentato in sede di conversione, c’è l’introduzione di un regime fiscale ad hoc per le locazioni brevi, soprannominata spesso “tassa Airbnb”, proprio perché volta a tassare i redditi percepiti dai proprietari di casa che affittano per periodi inferiori a 30 giorni.

In particolare, si intendono locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, le locazioni di durata inferiore a 30 giorni, anche se includono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, quando siano stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano intermediazione immobiliare, anche attraverso portali online.

Prima della modifica, questo tipo di locazione se effettuata al di fuori dell’attività di impresa era tassata come reddito diverso spesso sfuggiva alle maglie del fisco perché difficilmente rintracciabile, anche a causa del fatto che i contratti di locazioni di durata inferiore a 30 giorni non sono oggetto di registrazione.

A seguito della modifica normativa, a partire dal 1 giugno, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve (ma anche di sublocazione e altri contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario) potranno essere assoggettati al regime della cedolare secca, a condizione che l’affitto avvenga tra privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. La cedolare secca sarà calcolata sull’importo complessivo del canone e si applicherà con aliquota del 21%.

La cedolare secca è solo una facoltà: in alternativa sarà possibile seguire la via della tassazione ordinaria indicando il reddito in dichiarazione dei redditi tra i redditi fondiari e facendolo concorrere alla formazione del reddito complessivo tassato con aliquota ordinaria sull’95% del suo ammontare.

Proprio a fini antielusivi, è previsto che gli intermediari immobiliari, anche online, che intervengono nella transazione mettendo in contatto il proprietario con il locatore trasmettano i dati relativi ai contratti immobiliari di locazione conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno seguente. Le modalità applicative di tale comunicazione verranno stabilite con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto (e dunque entro il 23 luglio 2017). L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati sarà punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro che potrà essere ridotta alla metà, se la trasmissione sia effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Oltre alla comunicazione, gli intermediari sono tenuti anche ad effettuare una ritenuta del 21% dell’ammontare dei canoni e dei corrispettivi pattuiti relativi ai contratti conclusi con il loro intervento. La ritenuta è effettuata all’atto dell’accredito, anche se nella versione in discussione al Senato e ormai definitiva si prevede sia effettuata all’atto del pagamento al beneficiario. Ciò perché quando il locatario paga l’intermediario, potrebbe intercorrere un certo periodo di tempo prima che l’intermediario consegni effettivamente la somma al proprietario.

In sostanza, gli intermediari immobiliari, compresi i gestori di portali online come appunto Airbnb, ma anche ad esempio Booking, diventano a tutti gli effetti sostituti di imposta soggetti agli obblighi previsti per tali soggetti: effettuazione della ritenuta e pagamento allo Stato entro il 16 del mese successivo, oltre alla compilazione del Modello 770 dei sostituti di imposta.

Peraltro, è previsto che gli intermediari immobiliari intervengano anche nella riscossione dell’imposta di soggiorno dovuta al Comune, per i soggiorni conclusi mediante il loro intervento. Nel caso di specie addirittura non sono solo “sostituti di imposta” e quindi solidalmente responsabili con il soggetto obbligato (il turista) ma addirittura “responsabili di imposta”, con la conseguenza che in caso di omesso versamento il Comune potrà rivalersi sugli intermediari stessi.

La norma ha fatto insorgere gli operatori del settore, dagli stessi intermediari online alle associazioni di categoria degli intermediari immobiliari, fino addirittura a Confedilizia. Al di là degli ulteriori oneri a carico degli intermediari, gli interessati sottolineano come la norma sia di difficile attuazione, ed obblighi i non residenti ad avere un rappresentante fiscale in Italia o una stabile organizzazione per provvedere agli obblighi imposti. Effetto secondario, questo, che probabilmente il legislatore non aveva calcolato ma che va nella direzione di attirare a tassazione anche i redditi di quei soggetti che pur svolgendo attività in Italia, non hanno una presenza nel territorio dello Stato. Inoltre, secondo gli intermediari il fine antielusivo viene vanificato dal fatto che se l’inquilino paga direttamente il proprietario non si deve versare alcuna ritenuta né effettuare alcuna comunicazione. Infine, un’altra decisa critica riguarda i casi in cui degli intermediari immobiliari utilizzino i servizi dei portali online, nel qual caso vi sarebbe il rischio di una doppia ritenuta.

L’entrata in vigore è prevista per il 1 giugno e si applica ai contratti stipulati a partire da tale data. Pertanto, i canoni e i compensi corrisposti anche dopo il 1 giugno ma relativi a contratti stipulati prima non sono soggetti a tassazione. Il riferimento dovrebbe essere la data indicata sul contratto, anche se privo di data certa (non essendo soggetto a registrazione). La Dott.ssa Orlandi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito in sede di audizione bicamerale che, stante la sufficiente precisione della norma, si deve già considerare applicabile pur in assenza del Provvedimento attuativo. Pertanto la ritenuta deve essere già operata e verrà versata entro il 16 luglio con il codice tributo che (ad oggi manca ma) nel frattempo verrà reso noto.