Une SCI fait construire un immeuble qu’elle vend en l’état futur d’achèvement. Des désordres apparaissent et la SCI intente les actions en responsabilité usuelles en la matière notamment à l’encontre du contrôleur technique, qui lui oppose, in fine, la clause limitative de responsabilité prévue au contrat, aux termes de laquelle sa responsabilité ne peut pas être engagée au-delà du double des honoraires qu’elle a perçus.

A la demande de la SCI, la Cour d’Appel juge cette clause limitative de la responsabilité nulle sur le fondement de l’article L 132-1 du Code de la consommation, et précise que le contrôleur technique devra verser à la SCI les condamnations in solidum prononcées à son encontre sans pouvoir plafonner le montant des indemnisations au double des honoraires perçus.

Le contrôleur technique forme un pourvoi et soulève deux moyens principaux :

  1. N'a pas la qualité de consommateur ou de non-professionnel la personne ayant conclu un contrat en rapport direct avec son activité professionnelle et pour les besoins de celle-ci ; or la SCI a contracté dans l'exercice de son activité professionnelle,
  2. La clause ayant pour objet de plafonner le montant de l'indemnisation due en cas de mise en jeu de la responsabilité d'une des parties est licite dès lors qu'elle n'aboutit pas à réduire l'indemnisation à un montant dérisoire au regard des obligations corrélatives de l'autre partie ; or la cour d’appel n’a pas caractérisé le déséquilibre significatif entre les obligations respectives des parties au contrat.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 4 février 2016 (n°14-29.347) écarte ces deux moyens et juge que :

  1. La SCI peut se prévaloir du caractère abusif de cette clause car elle est certes un professionnel de l'immobilier mais non un professionnel de la construction.
  2. Le plafonnement de l'indemnisation contredit la portée de l'obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle quelles que soient les incidences de ses fautes, elle constitue donc une clause abusive, qui devait être déclarée nulle et de nul effet.

Cet arrêt adopte une conception subjective de la notion de « non professionnel », les autres chambres de la Cour (Civile 1ère et Commerciale) retenant que cette notion ne peut pas s’appliquer à une personne qui conclut un contrat en rapport direct avec son activité professionnelle.