En los días previos a la Gran Recesión de 2008, las propiedades en todo el sur de Florida se compraban solamente para ser revendidas posteriormente con una ganancia. Este “intercambio” de propiedades culminó en un mercado inmobiliario inflado de manera no sostenible que, con el tiempo, se derrumbó. El intercambio se vio facilitado, en parte, por los requisitos de depósitos bajos. Los compradores con poco capital de inversión podían comprar costosas propiedades con solo realizar un depósito de entre el 3 y el 5 % del precio total de la compra, y luego revenderlas para obtener una ganancia.

Cuando la burbuja inmobiliaria estalló, los desarrolladores se encontraron con proyectos de construcción incompletos y teniendo que defenderse de demandas tanto de los compradores que exigían sus propiedades como de los acreedores que exigían sus pagos.

Fue necesario hacer cambios y estos cambios se hicieron. Entre estos cambios, los desarrolladores del sur de Florida modificaron sus modelos de financiación e implementaron cambios en los contratos con el fin de reducir su riesgo de litigios.

Financiación

Después de que se derrumbó el mercado, los desarrolladores inmobiliarios del sur de Florida comenzaron a adoptar el modelo de bienes raíces de América Latina, mediante el cual los compradores están obligados a depositar por adelantado entre el 50 y el 90 % del precio total de la compra de la propiedad. Este modelo de compra es común en toda América del Sur, donde las altas tasas de interés y de inflación hacen que la financiación no sea una opción deseable.

Al salir de la recesión, la mayoría de los desarrolladores de condominios en la zona adoptaron el modelo latinoamericano mediante el cual se solicita un depósito de entre el 50 y el 90 % a los compradores de una unidad antes de cerrar el trato con el objetivo de garantizar que estos dispongan de fondos suficientes para completar sus proyectos; sin embargo, si bien los fondos iniciales han hecho que sea menos probable que continúe el ciclo anterior, todavía existe la posibilidad de que los compradores se queden financieramente cortos de fondos”, según Michael N. Kreitzer, Presidente de Litigios de Bilzin Sumberg, como se cita en “3 Ways Developers Can Get Through The S. Fla. Condo Slump”, Law360 24 de junio de 2016.

Al exigirles a los compradores que financien el desarrollo de sus propias propiedades pone gran parte del riesgo de los desarrolladores sobre los compradores. Los desarrolladores ya no necesitan depender tanto (o no necesitan depender en lo absoluto) de prestamistas externos para la financiación de un proyecto de construcción. Además, al haberlo sufrido en carne propia, los compradores son más propensos a cerrar los tratos, en lugar de optar por arrepentirse después de haber realizado los depósitos mínimos. Esto ayuda a garantizar que los desarrolladores tengan el capital necesario para completar sus proyectos de construcción.

Sin embargo, este nuevo modelo de financiación no es una solución perfecta. Si bien este cambio en la financiación puede haber reducido el potencial de litigios de los acreedores contra los desarrolladores, aumentó el riesgo de litigios de los compradores contra los desarrolladores. Los compradores que invierten capital en un proyecto de construcción tienen, literal y figurativamente, más participación en el proyecto de construcción. Esto significa que son más propensos a demandar a los desarrolladores cuando un proyecto de construcción aparentemente no cumple con los plazos o cuando consideren que se aparta de las especificaciones negociadas. Además, los compradores arrepentidos pueden buscar la manera de recuperar los depósitos sustanciales realizados, reclamando que la propiedad está en cierta medida defectuosa o no cumple con los plazos previstos.

En última instancia, la forma más eficaz de reducir al mínimo el riesgo de litigios es mantener controlada la calidad del proyecto de construcción y sus plazos. Con el fin de lograr que un proyecto finalice en el plazo previsto y con la calidad esperada, no se debe omitir la supervisión in situ y la comunicación frecuente con los contratistas.

Incluso cuando los desarrolladores han tomado todas las precauciones practicas, los proyectos de construcción pueden verse afectados. Las inclemencias del tiempo, por ejemplo, algo que no es poco común en el sur de Florida, podrían retrasar un proyecto de construcción. La mejor manera de proteger a los desarrolladores de la exposición a litigios es mediante la asignación adecuada de responsabilidades en los contratos de construcción.

Contratos

Los contratos de construcción deben incluir disposiciones que obliguen a los contratistas a tomar las medidas necesarias para recuperar el tiempo en caso de que tengan retrasos. Estas disposiciones suelen ser condiciones controvertidas en las negociaciones de los contratos porque los contratistas no quieren incurrir en los gastos extra de tener que contratar trabajadores adicionales para ponerse al día con un plazo establecido. Sin embargo, los desarrolladores exigen que estas disposiciones se incluyan en sus contratos de construcción y también que se incluyan altas sanciones por violar estas disposiciones, con el fin de garantizar el cumplimiento.

A su vez, los contratistas exigen que disposiciones similares se incluyan en sus contratos con los subcontratistas. Estas disposiciones establecen explícitamente quién tiene es responsable de afrontar estos costos adicionales y quién es responsable si se violan estas condiciones.

Conclusión

Es posible que los desarrolladores no puedan eliminar por completo el riesgo de litigios, pero pueden reducirlo a un mínimo. Al asegurar el capital suficiente al inicio de un proyecto y asignar adecuadamente la responsabilidad por retrasos en los proyectos o defectos en sus contratos, los desarrolladores no solo pueden manejar mejor sus proyectos sino también sus responsabilidades.