Управление объектом недвижимого имущества его собственник может осуществлять самостоятельно либо путем привлечения управителя (управляющей компании). В том случае если объект недвижимости является профильным активом собственника, то такое управление, как правило, осуществляется собственником самостоятельно.

Вопрос привлечения управителя (управляющей компании) для управления объектами недвижимого имущества является актуальным в случае, если такой объект не является профильным активом, а также если собственник такого имущества в силу каких-либо причин не может или не хочет заниматься управлением принадлежащего ему недвижимого имущества. Так, например, многие собственники торговых, офисных и/или развлекательных центров в силу различных причин, к которым можно отнести, например, нежелание содержать крупный штат по управлению такими центрами, предпочитают возложить обязанности по их управлению на компании, специализирующиеся в управлении недвижимостью.

В связи с этим возникает вопрос о том, каким образом стороны могут оформить возникающие между ними отношения.

Одним из наиболее очевидных вариантов оформления отношений может быть заключение договора управления. Отношения, возникающие между сторонами по договору управления, урегулированы положениями главы 70 Гражданского кодекса Украины, согласно которым по договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица. При этом право собственности на объект недвижимости к управителю не переходит, но у последнего, если это определено договором управления, возникает право доверительного управления имуществом.

Договор управления относительно недвижимого имущества подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. На основании указанного договора управитель имеет право действовать без доверенности и заключать от своего имени договоры в отношении объекта недвижимости, находящегося у него в управлении, с третьими сторонами. Совершая действия по управлению имуществом, управитель обязан уведомлять лиц, с которыми он заключает договоры, о том, что он является управителем, а не собственником имущества. В договорах относительно имущества, переданного в управление, заключаемых в письменной форме, указывается, что они заключены управителем. В случае отсутствия такого указания управитель обязывается перед третьими лицами лично. Отчуждать имущество, переданное в управление, и заключать в отношении него договоры залога управитель имеет право только с согласия учредителя управления.

Такая форма может применяться в случае, когда требуется комплексное (коммерческое, административное и техническое) управление объектами недвижимости. Эта форма может быть выгодной для собственника недвижимого имущества, например, тем, что передача недвижимого имущества в управление может предоставить дополнительную защиту собственнику имущества от обращения на него взыскания. Так, согласно ст. 1040 Гражданского кодекса Украины обращение взыскания по долгам учредителя управления на переданное в управление имущество допускается только в случае признания учредителя банкротом и/или при обращении взыскания по требованию залогодержателя на имущество, являющееся предметом договора залога.

Кроме этого, заключение договора управления позволяет переложить часть рисков, связанных с ведением предпринимательской деятельности, на управляющую компанию, как то: (i) в случае не проявления должной заботы об интересах учредителя управления управитель обязан возместить учредителю причиненные последнему убытки, а выгодоприобретателю – упущенную выгоду; (ii) управитель несет ответственность за причиненный ущерб, если только он не докажет, что такой ущерб возник вследствие непреодолимой силы, виновных действий учредителя управления или выгодоприобретателя; (iii) управитель несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в связи с осуществлением им управления, если стоимости имущества, переданного в управление, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.

При этом необходимо принимать во внимание, что имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества и должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, по нему следует вести отдельный учет, а расчеты осуществляются на отдельном банковском счете.

Ввиду того, что данная форма является достаточно сложной, поскольку предусматривает нотариальное заверение, государственную регистрацию и особый учет, также можно рассматривать и другие, более простые варианты управления имуществом.

Так, например, широко распространенным вариантом является заключение договора услуг, согласно которому компания, условно называемая далее «управляющая компания», предоставляет услуги по управлению объектом недвижимости и получает за это вознаграждение. Такие услуги, среди прочего, могут предусматривать поиск арендаторов, ведение переговоров относительно условий договоров аренды, поиск компаний, предоставляющих услуги по техническому обслуживанию торговых/офисных и/или развлекательных центров, поиск обслуживающих компаний и осуществление контроля их деятельности и пр. При этом управляющая компания по договору услуг не имеет права заключать договоры от лица собственника имущества. Все договоры будут заключаться собственником либо его представителем. Такой вариант более приемлем в случае, если собственник недвижимого имущества желает сохранить за собой функции по контролю процессов по управлению имуществом, однако не желает содержать штат для такого управления. Как правило, кроме услуг по управлению деятельностью объекта недвижимости (например, торгового центра), собственники также привлекают компании для предоставления сопутствующих услуг, например, юридические – для сопровождения ежедневной деятельности компании, а также технические/инженерные – для осуществления реконструкции, ремонта, технического сопровождения объекта недвижимости и пр.

В случае если собственник недвижимого имущества не хочет самостоятельно заниматься управлением такого имущества, можно также рассматривать возможность передачи объекта недвижимости в аренду с целью последующей передачи такого объекта (торгового/офисного и/или развлекательного центра) либо его частей в субаренду. К недостаткам такого варианта можно отнести следующие моменты. Договор аренды в данном случае целесообразно заключить на более длительный срок. Это обусловлено тем, что договор субаренды не может превышать срока договора аренды. Арендаторы же, как прав��ло, заинтересованы в долгосрочной аренде, так как в основном они несут затраты на ремонт помещений, и им нужно будет, как минимум, окупить понесенные затраты. Кроме этого, арендаторы зачастую желают иметь возможность передать арендуемые ими здания/помещения в субаренду, что в данном случае будет невозможно. Договор аренды недвижимого имущества на срок 3 года и более подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. Это означает, что стороны будут нести дополнительные затраты, связанные с уплатой госпошлины и оплатой услуг нотариуса. При этом расторгнуть договор аренды может быть достаточно сложно. Также необходимо учитывать, что в случае расторжения договора аренды заключенные арендатором договоры субаренды прекратятся, и собственнику недвижимого имущества придется перезаключать такие договоры.