2014 年 12 月 22 日,《不动产登记暂行条例》(以下简称“《条例》”)终于而又有些意外的尘埃落地。谓之“终于”,是因为自 2007 年《物权法》颁布实施以来,制定不动产统一登记制度的呼声就甚嚣尘上,十八大以来,随着中央反腐进程的深入,不动产登记制度更是几次呼之欲出却又几次难产,破茧之过程不可谓不艰难;说其“意外”,则是缘于目前房地产业的市场环境:今年以来,经过限购等行政手段逐步退出市场、银行利率下调及信贷政策调整,房地产市场正在缓慢回暖,在此情况下颁布《条例》,无疑将使观望情绪重新蔓延,为正在回暖的房地产市场增加不确定因素,这与近期实施的其他房地产政策明显相悖。然而众望所归也好,意料之外也罢,《条例》的颁行必然对房地产业产生深远影响,作为职业法律人,我们没有理由不对其真正的亮点来一探究竟。

    如果我们上网搜索“不动产登记暂行条例”,会发现很难搜索到《条例》原文,各大版面皆被种种分析、解读所占据,而解读的要点又无非集中于三方面:反腐、征税、降房价。这显然将这个酝酿良久的法规过分通俗化了。其实本次颁布的《条例》只有六章共三十五条,如果再去除“法律责任”和“附则”,真正有指导意义的只剩四章共二十八条,它只是一些原则性的规定,还无法直接对具体的登记过程产生影响。另外,熟悉我国房地产法律法规的人应该知道,《条例》的内容在国内许多一、二线城市的地方性法规中都有所体现,像北京市政府就分别于 2005 年和 2009 年制定颁行了《房屋权属登记工作规范(试行)》和《房屋登记工作规范(试行)》等文件。在各地类似法规的调整下,至少在国有土地范畴内,一、二线城市的不动产登记体系已相当成熟,《条例》的颁行不会对这些城市不动产登记的格局产生重大影响。而鉴于这些城市往往是贪腐财产较为集中的区域,舆论普遍期待的贪官抛售不动产的局面自然很难发生,由其引发的房价下跌也就更无从谈起。至于房产税,《条例》的颁行与实施固然是征收房产税的先决条件,但其不具有唯一性,房产税的开征必须综合各地经济、社会发展水平而定。更何况,《条例》的有效实施才是实现公平课税的先决条件,而按《条例》要求实现全面的不动产登记,还任重而道远。

     那么,此次颁行的《房地产登记暂行条例》,其真正的亮点在哪里呢?

1、将农村集体土地纳入了统一的不动产登记体系

    众所周知,从土地性质上来讲,我国土地分为国有土地和农村集体土地,这是由我国土地方面的基本法《土地管理法》所规定的。对于国有土地,我国先后颁行了《城市房地产管理法》及一系列行政法规予以规制,但对于农村集体土地,却一直没有制定全国性的法律法规。《土地管理法》中仅笼统的规定“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权”,这就造成全国范围内集体土地登记无论从登记程序还是登记内容,乃至登记凭证的样式等方面都没有统一的标准,有些地区甚至根本没有进行农村集体土地的确权登记,这也成为违规占用集体土地、以建退耕乃至小产权房丛生等现象的温床。《条例》在登记内容上,首先将集体土地所有权纳入统一登记范畴,必将有效扭转上述局面,也为中央所倡导的集体土地流转等多种土地经营模式的探索奠定基础。

2、提升了宅基地使用权的登记规格

    目前,我国并无关于宅基地占有及使用方面的全国性专项法律法规,《土地管理法》、《物权法》仅明确了宅基地的占有和使用权,而并未对其登记机关和登记程序加以规制。实践中,许多宅基地仅在农村集体经济组织或村民自治组织等处进行登记,登记缺乏统一标准,也很难做到公开透明。遇到宅基地多次流转或拆迁等情况,极易产生大量纠纷。《条例》将宅基地使用权纳入统一的不动产登记范畴,保证至少将由县级行政机关负责登记事宜,从而有效提升了宅基地的登记水平,对于明晰村民财产权利、易化相关财产纠纷中的举证责任都将会起到积极作用。

3、完备了土地承包经营权的物权特征

    土地承包经营权的性质在业界一直存在许多争议,即便 2007 年其被载入《物权法》后,仍有观点认为其同时具有基于土地承包合同的债权性质,并将《物权法》中规定的领取经营权证看作一种合同备案行为。本次颁行的《条例》再次将土地承包经营权纳入不动产登记范畴,并明确将其记载于不动产登记簿并就其记载事项颁发权利凭证,这将使土地承包经营权完全具备作为一项物权的特征。而随着统一的不动产凭证的颁发,土地承包经营权的处置也将更加多样,如设立担保物权等,这势必将为众多农村集体经济组织及农户通过贷款、合营等融资模式扩大生产规模开辟新局面。

4、首次将海域使用权纳入不动产登记范畴

    根据我国以往的立法体系,海洋资源一直是属于国家所有,其作为主权象征的公法意义一直高于其作为一项民事权利的私法意义,即便在 2007 年颁行的《物权法》中,也仅就海域的所有权属于国家进行了规定,而并未提及海域的使用权问题。《条例》将海域的使用权纳入不动产登记范畴,从某种意义上说,相当于确认了一种新的权利形式,这势必对海域及相关岛礁的使用及与此相关的旅游、航运、商业地产开发等产业产生积极的推动作用。

5、明确了单方申请不动产登记的情况

    《条例》第十四条明确规定了可单方申请不动产登记的七种情况,这将带来积极的实践意义。实践中,在很多针对不动产的诉讼中,当事人即使胜诉,仍不能凭生效的判决书或调解书直接前往登记机构办理不动产变更登记手续,不动产登记机构往往要求当事人出具法院签发的协助执行通知书,而协助执行通知书则需要当事人通过申请执行程序来获取,这不仅无形中增加了当事人的讼累,也容易错过最佳的财产执行时机,造成执行不能。《条例》的颁行,将减少上述情况的发生,有利于保护债权人的合法权益。

6、强调了不动产登记纵横两个方向的实时共享

    所谓不动产登记信息的纵向共享,是指国家、省、市、县等四个级别的信息实时共享,所谓不动产登记信息的横向共享,一方面是指在不同行政区域之间实现信息共享,另一方面是指在与不动产登记有关的不同行政部门之间实现信息共享。两者间以横向共享对司法领域的贡献更大。试想将来有一天,我们进行尽职调查或申请法院查询被执行人财产时,将可同时显示其全国范围内的所有不动产信息,这对债权人将是何其有效的保护,对交易环境的改善将是何其有力的推动。同时,部门间的横向共享对于杜绝目前普遍存在的伪造家庭财产情况、规避应税收入等方面也有着积极作用。

7、明确了不动产登记的查询机制

    尽管舆论普遍呼吁的“以人查房”机制未能在《条例》中予以落实,但《条例》还是再次明确了可以查询不动产登记信息的主体,即权利人和利害关系人。在目前的司法实践中,往往需要法院出具调查函,当事人才能前往不动产登记机构查询相关不动产信息,而在有些诉讼中,不动产登记信息又是立案或确定管辖权所需的基本信息,从而造成连环套,加大当事人的诉讼难度。《条例》虽然没有突破通过地址查询的传统方式,但还是明确了利害关系人的查询权利,只要再对利害关系人的界定及查询方式加以细化,终将对司法实践带来帮助。