"Koop breekt geen huur", zo luidt het adagium. Uit art. 7:226 BW volgt dat niet de volledige huurovereenkomst standaard overgaat op de opvolgende verhuurder. Die overeenkomst beslaat alleen die bedingen die verband houden met het doen hebben van het gebruik van een verhuurde zaak tegen een door de huurder te betalen prijs. Het is vaste rechtspraak dat een koopoptie of een voorkeursrecht van koop in beginsel niet mee overgaat naar een opvolgend verhuurder.

Dit is alleen anders als het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding bevat voor de uiteindelijke verkrijging, zoals in leaseovereenkomsten (HR 15 juni 2007, NJ 2007, 445 en HR 26 maart 2010, NJ 2010, 368).

Het hof 's-Gravenhage heeft in een arrest van juli 2015 geoordeeld dat de opvolgend verhuurder wél gebonden is aan alle voorwaarden uit een huurovereenkomst, waaronder het eerste recht van koop. In deze zaak moest een huurder op grond van de huurovereenkomst de woning ingrijpend verbouwen en renoveren. De investeringen die nodig waren voor de verbouwing heeft huurder naar het oordeel van het hof gedaan met het oog op de latere verkrijging van de woning. De investeringen worden dus beschouwd als vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging.

Dit arrest toont weer eens aan hoe belangrijk het is voor de aankoop van een pand te onderzoeken of het is verhuurd en zo ja, onder welke voorwaarden. Immers, ook de niet-wetende verkrijger is gebonden aan de huurovereenkomst.