Osoby mieszkające razem, bez względu na to, czy chodzi o znajomych, niepozostających w związku małżeńskim partnerów czy - jak się coraz częściej zdarza - rodziców i dorosłe dzieci, często uważają, że na skutek takiego wspólnego zamieszkiwania, automatycznie nabywają jakiegoś rodzaju prawo do nieruchomości. Niestety, przekonanie to jest błędne.

Pełne prawo własności nieruchomości przysługuje osobie, która wskazana jest jako jej właściciel. Każdy kto ma wątpliwość co do tożsamości właściciela określonej działki gruntu, może uzyskać wskazującą właścicieli kopię wpisu do Rejestru Nieruchomości (Land Registry).

Po ustaleniu, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, należy sprawdzić czy istnieje jakieś pisemne oświadczenie dotyczące własności faktycznej (beneficial ownership) tej nieruchomości, tj. dokument wskazujący czy właściciel prawny włada gruntem na własny rachunek, a jeżeli tak, to w jakiej części, czy też włada nim na rachunek innej osoby. Dokument taki mógł zostać sporządzony w momencie zakupu nieruchomości lub dużo później (gdy urodziły się dzieci, gdy ktoś się wprowadził lub wyprowadził, etc.). Jeżeli istnieje jakiekolwiek oświadczenie tego rodzaju, to - o ile nie istnieją okoliczności, które mogłyby pozbawić je mocy prawnej (np. uchylenie, błąd, groźba czy oszustwo) - własność i udział we własności nieruchomości istnieją w zakresie wskazanym w tym oświadczeniu. Co do zasady, sąd nie przyzna osobom wspólnie zamieszkującym więcej praw, niż wynika z tego doświadczenia. A co jeśli takiego oświadczenia nie ma?

Gdy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, ważne jest ustalenie czy współwłasność ma charakter współwłasności łącznej czy współwłasności w częściach ułamkowych. Można to ustalić na podstawie wspomnianego wyżej wpisu do Rejestru Nieruchomości.

Gdy wspłwłasność ma charakter łączny, współwłaściciele nie mają odrębnych, dających się zidentyfikować części nieruchomości. Jest to po prostu ich własność wspólna. Po śmierci jednego z nich, własność przechodzi na pozostałych. Gdy współwłasność ma charakter współwłasności w częściach ułamkowych, każdy z właścicieli posiada własny udział, którym może rozporządzić w testamencie. O ile współwłaściciele w częściach ułamkowych nie podpisali oświadczenia potwierdzającego, jaki udział w nieruchomości im przypada (mogą to zrobić w w dokumencie przenoszącym na nich własność - formularz TR1), uważa się, że ich udziały są równe.

Jaki jeszcze rodzaj własności może być udziałem właścicieli innych niż właściciel prawny czy współwłaściciel, gdy nie istnieje oświadczenie co do własności? Własność faktyczna (beneficial ownership) może być efektem dorozumianego (resulting trust) lub domniemanego zarządu powierniczego (constructive trust). Prawo użytkowania może natomiast być nabyte również w wyniku przyrzeczenia. Więcej na ten temat można przeczytać na moim osobnym blogu.

Istnienie dorozumianego zarządu powierniczego może zostać uznane na podstawie wkładów dokonanych przez współwłaścicieli lub osoby wspólnie zamieszkujące, czy to przy zakupie nieruchomości czy w późniejszym czasie. Wkłady mogą mieć formę wkładu do ceny zakupu, kaucji czy kredytu hipotecznego (mogą nawet przyjąć postać jedynie bycia stroną wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego). Dokonanie wkładu niemalże zawsze będzie skutkowało odpowiadającym mu prawem użytkowania.

Na istnienie domniemanego zarządu powierniczego mogą wskazywać dowody świadczące o wspólnym zamiarze dotyczącym faktycznej własności, istniejącym w momencie zakupu lub później. Dowodem świadczącym o wspólnym zamiarze może być zarówno dowód dotyczący konkretnej rozmowy, w toku której omawiano kwestię faktycznej własności lub dowody poszlakowe dotyczące postępowania każdego ze współwłaścicieli czy każdej z osób wspólnie zamieszkujących, które umożliwiają ustalenie zamiarów stron.

Jeżeli potrzebują Państwo konkretnej porady dotyczącej szans na ustalenie roszczenia o faktyczną własność części nieruchomości przysługującego Państwu lub jakiejkolwiek innej osobie kwestionującej wyłączne prawo własności, uprzejmie proszę o kontakt ze mną lub z innym członkiem mojego zespołu.