Zum Risiko einer nachträglichen Aushöhlung des Sicherungs- eigentums durch ein Vermieter- pfandrecht

Als Kreditsicherheit für Finanzierun- gen lassen sich Banken häufig Siche- rungseigentum an den Waren oder dem Inventar ihres Kreditnehmers einräumen. Dies geschieht meist in Form einer sogenannten Raumsiche- rungsübereignung, bei der als Sicher- heit für die Kreditforderungen der Bank alle beweglichen Gegenstän- de des Kreditnehmers übereignet werden, die sich in einem genau bezeichneten Raum, beispielsweise einer Lagerhalle oder einem Büro- gebäude, befinden.

Sofern dieser Raum dem Kreditneh- mer nicht selbst gehört, sondern von ihm gemietet wurde, kommt es zu einer Konkurrenz zwischen dem Sicherungseigentum der Bank einer- seits und dem gesetzlichen Pfand- recht des Vermieters andererseits. Denn nach §§ 562 – 562 d BGB steht dem Vermieter als Sicherheit für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu.

Konkurrenz von Sicherungseigentum  und Vermieterpfandrecht

Sowohl die Raumsicherungsübereig- nung als auch das Vermieterpfand- recht knüpfen daran an, dass eine Sache in einen bestimmten Raum eingebracht wird. Sofern die vermie- tete Fläche kleiner ist und innerhalb des Sicherungsgebiets liegt, entsteht zunächst Sicherungseigentum der Bank und das Vermieterpfandrecht geht ins Leere, weil die in die Miet- räume eingebrachten Sachen schon  nicht mehr dem Mieter gehören. Liegt umgekehrt das Sicherungs- eigentum innerhalb der vermieteten Fläche, entsteht zunächst das Ver- mieterpfandrecht, so dass die Bank zwar Sicherungseigentum erwerben kann, ihr Recht aber mit dem Pfand- recht des Vermieters belastet ist. Wenn beide Flächen identisch sind, was in der Praxis häufig der Fall ist, entstehen die beiden Sicherungsrech- te theoretisch gleichzeitig. Der Bun- desgerichtshof (BGHZ 117, 200) hat aber entschieden, dass in den Fällen, in denen ein Mieter im Laufe der Mietzeit durch einen Raumsiche- rungsübereignungsvertrag zuguns- ten einer Bank über sein (gegenwär- tiges oder künftiges) Eigentum an der in einen bestimmten Mietraum verbrachten Sachgesamtheit (Waren- lager) verfügt, der Vorrang eines bestehenden Vermieterpfandrechts unberührt bleibt. Das Pfandrecht  erstreckt sich dann auch auf solche Einzelteile des Warenlagers, die dem Bestand erst nach der Sicherungs- übereignung zugeführt werden.

Schutz der Bank durch einen Verzicht des Vermieters auf sein Pfandrecht

Sofern das Sicherungseigentum der Bank mit einem Vermieterpfandrecht belastet ist, führt dies wirtschaftlich zu einer Aushöhlung des Sicherungs- rechts. Um sich dagegen zu schützen, dass der Wert ihrer Sicherheiten durch vorrangige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis reduziert wird, verlangen Banken daher meist eine Erklärung vom Ver- mieter, in der dieser auf sein Ver- mieterpfandrecht verzichtet, so dass die Bank unbelastetes Sicherungs- eigentum an Waren im Lager erhält.

Schutzlücke bei Veräußerung des Grundstücks

Wie ein kürzlich vom BGH entschie- dener Fall (BGH NZI 2015, 63) zeigt, kann es aber aus Sicht der Bank zu einer Schutzlücke kommen, wenn das Grundstück veräußert wird:

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Vermieter zugleich Grund- stückseigentümer. Er hatte einem Mieter Gewerberäume vermietet, in denen sich Betriebsinventar befand. Einige Jahre später übereignete der Mieter seiner Bank als Sicherheit für einen Bankkredit durch eine Raumsi- cherungsübereignung sein gesamtes Betriebsinventar. Gleichzeitig erklärte der Vermieter auf Wunsch der Bank einen Verzicht auf sein Vermieter- pfandrecht, so dass die Bank – zu diesem Zeitpunkt – uneingeschränk- tes Sicherungseigentum an dem Betriebsinventar erlangte. Einige  Zeit später veräußerte der Grund- stückseigentümer / Vermieter das Grundstück jedoch an einen neuen Eigentümer, der damit nach dem in § 566 BGB verankerten Grundsatz„ Kauf bricht nicht Miete“ als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein- trat. Als kurz darauf der Mieter insol- vent wurde, stritten die Bank und der neue Vermieter sich darum, wem die aus dem Betriebsinventar erziel- ten Verwertungserlöse zustehen.

Das Berufungsgericht kam zu der Auffassung, dass dem neuen Grund- stückseigentümer / Vermieter kein Anspruch auf die Erlöse zustehe, weil er sein Vermieterpfandrecht  nur insoweit gelten machen könne, als die Sachen beim Grundstückser- werb noch im Eigentum des Mieters stünden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs habe aber die Bank bereits das un- eingeschränkte Sicherungseigentum am Inventar erlangt.

Im Gegensatz dazu entschied der BGH, dass die Erlöse in Höhe der besicherten Mietforderungen an den neuen Vermieter auszukehren seien, weil das Vermieterpfandrecht seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des Veräußerers zurück- bleibe und insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt wer- de. Für die Frage, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfalle, komme es allein auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungs- übereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Miet- räume und vor einem veräußerungs- bedingten Vermieterwechsel verhin- dere daher nicht, dass das Vermieter- pfandrecht des Erwerbers die Sache erfasse. Neben dem Vermieterpfand- recht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entstehe in solchen Fällen ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers, wobei die beiden Vermieterpfandrechte dieselbe Sache erfassten und gleichrangig nebeneinander stünden.

Stellungnahme

Die Entscheidung des BGH vermag weder in der Argumentation noch im Ergebnis zu überzeugen. Dog- matisch begründet der BGH seine Entscheidung vor allem damit, dass der Grundstückserwerber nach §566 BGB nicht als Rechtsnachfolger in ein bestehendes Mietverhältnis, sondern im Wege einer Novation in ein neu- es Mietrechtsverhältnis eintrete, das lediglich denselben Inhalt habe wie das Mietverhältnis, das zuvor mit dem Veräußerer bestanden habe. Mit diesem neuen Mietrechtsverhältnis sei dementsprechend auch ein ei- genständiges (neues) Vermieter- pfandrecht verbunden.

Nach dem Gesetzeswortlaut tritt der neue Vermieter aber nur „während der Dauer“ seines (Grundstücks-) Eigentums in die Rechte, wie bei- spielsweise das Vermieterpfandrecht, ein. Für uns ist daher nicht verständ- lich, weshalb der BGH das Vermieter- pfandrecht rückwirkend an den Be- ginn des (ursprünglichen) Mietver- hältnisses anknüpft und gar nicht berücksichtigt, dass der Mieter das Inventar zwischenzeitlich – mit Zu- stimmung des damaligen Vermieters – zur Sicherheit an die Bank über- eignet hatte, so dass es sich bei dem Inventar im Zeitpunkt der Grund- stücksübertragung nicht mehr um mietereigene, sondern um mieter- fremde Sachen handelte. Dies gilt umso mehr, als das Vermieterpfand- recht nach § 562 a BGB erlischt, wenn der Mieter im Rahmen der gewöhnlichen Lebensverhältnisse Gegenstände aus den vermieteten Räumen entfernt. Hätte der Mieter das Betriebsinventar kurz aus den vermieteten Räumen herausgeholt, an die Bank übereignet und anschlie- ßend wieder eingebracht, wäre kein neues Vermieterpfandrecht mehr entstanden und ein gutgläubiger Erwerb eines Vermieterpfandrechts an mieterfremden Sachen ist nicht möglich. Wir halten daher die Ent- scheidung des BGH, die dem Vermie- terpfandrecht eines späteren Erwer- bers Vorrang vor einer zwischen- zeitlichen Sicherungsübereignung einräumt, für verfehlt.

Handlungsempfehlung für die Praxis

Gleichwohl wird sich die Praxis auf diese höchstrichterliche Rechtspre- chung einstellen müssen. Um sich gegen das Risiko zu schützen, dass der Wert einer Sicherungsübereig- nung im Falle einer Grundstücks- veräußerung nachträglich dadurch ausgehöhlt werden kann, dass ein (neues) vorrangiges Vermieterpfand- recht eines (Grundstücks-)Erwerbers entsteht, empfehlen wir, den Ver- zicht auf das Vermieterpfandrecht nicht nur bilateral im Verhältnis zwi- schen der Bank und dem aktuellen Vermieter, sondern im Rahmen eines Nachtrags zum Mietvertrag zu re- geln. Auf diese Weise ist auch der Erwerber an die Verzichtserklärung des früheren Vermieters gebunden, weil der Erwerber dann nur in die Rechtsposition eines Mietvertrags einrücken kann, der bereits einen Verzicht auf das Vermieterpfandrecht enthält. Sofern die Beteiligten dazu nicht bereit sind, sollte die Bank je- denfalls auf eine Verpflichtung des Vermieters drängen, dass vor einer Grundstücksveräußerung eine Zu- stimmung der Bank eingeholt oder diese jedenfalls informiert werden muss. Dadurch würde die Bank über einen Grundstückseigentümerwech- sel zumindest unterrichtet und könn- te sich rechtzeitig mit dem künftigen Eigentümer wegen des Vermieter- pfandrechts ins Benehmen setzen. Für den Fall, dass der Eigentümer seine Pflichten verletzt, könnte die Bank aber die Entstehung eines (neuen) vorrangigen Vermieter- pfandrechts nicht verhindern, sondern allenfalls Schadensersatz- ansprüche gegen den Veräußerer geltend machen.