Journal Constructo – 28 avril 2017

Le 13 mars dernier, l’Honorable Gary Morrison de la Cour supérieure a rendu une décision sur l’évaluation de la plus-value dans le contexte d’une demande de radiation d’une hypothèque légale de la construction dans l’affaire Entrepreneurs généraux Lambda inc. c. JMO Climatisation inc., 2017 QCCS 974.

Les faits

En septembre 2013, les services d’Entrepreneurs généraux Lambda inc. et Catalogna et Frères Ltée (ci-après les « Demanderesses ») ont été retenus par l’Institut universitaire en santé mentale Douglas (ci-après le « Douglas ») pour agrandir un pavillon du Douglas. À cette fin, les Demanderesses ont accordé un contrat de sous-traitance à J.M.O. Climatisation inc. (ci-après la « Défenderesse ») pour effectuer des travaux reliés aux systèmes de ventilation pour un prix de 296 900 $ plus les taxes. La Défenderesse a dénoncé son contrat à la fin du mois d’octobre.

Le 10 juillet 2015, la Défenderesse a publié un avis d’hypothèque légale en prétendant avoir une créance de 207 456,10 $ taxes incluses. Ce montant était composé des « frais généraux de chantier » et des « coûts accessoires essentiels ». Les Demanderesses ont prétendu que la Défenderesse avait été payée pour le travail qu’elle avait déjà effectué, sauf en ce qui a trait à la retenue contractuelle de 10 % qui devient due suivant la fin des travaux.

Le 21 décembre 2015, la Défenderesse a publié un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice pour réclamer sa créance mentionnée ci-haut. En date de l’audience, il restait encore 6 % des travaux à être complétés par la Défenderesse. Les Demanderesses ont argumenté que ce montant ne devait pas être inclus dans le préavis d’exercice. La Défenderesse a soutenu que sa créance incluait une plus-value. Cette réclamation était disputée par les Demanderesses, qui ont maintenu que la créance ne donnait pas de plus-value à l’immeuble et, qu’en conséquence, cette réclamation ne pouvait pas faire l’objet d’une hypothèque légale.

Les Demanderesses ont demandé au tribunal la radiation de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale et du préavis d’exercice du droit hypothécaire aux fins d’une vente sous contrôle de justice, en plus de la réduction de la prétendue créance de la Défenderesse.

L’analyse

Selon l’article 2728 du Code civil du Québec, l’hypothèque légale de la construction peut seulement garantir la plus-value apportée par les travaux. La professeure Denise Pratte décrit la plus-value comme étant: « la différence entre la valeur d’un immeuble amélioré et la valeur qu’il aurait sans cette amélioration[1] ». Il existe toutefois une présomption que les travaux qui sont effectués augmentent la valeur de l’immeuble. Ainsi, pour inscrire une hypothèque légale de la construction, il n’est pas nécessaire de prouver le montant spécifique de la plus-value[2].

L’article 467 du Code de procédure civile du Québec précise que dans le cadre d’une demande en révision ou en radiation d’une hypothèque légale de la construction, le Tribunal doit examiner si, à première vue, la créance peut donner une plus-value à l’immeuble. Tel que la Cour d’appel en a décidé dans Société de cogénération de St-Félicien, Société en commandite/St-Félicien Cogeneration Limited Partnership c. Industries Falmec inc., 2005 QCCA 441, cet examen de la plus-value doit être fait à sa face même, l’absence de plus-value doit être évidente pour pouvoir radier ou réduire le montant d’une hypothèque légale. Le rôle du Tribunal à ce stade est simplement de constater l’existence de la plus-value, et non de mesurer sa valeur. Si le Tribunal constate qu’il n’y a pas de plus-value, l’hypothèque légale et le préavis d’exercice doivent être radiés.

La décision

Le Tribunal a décidé que plusieurs éléments de la réclamation de la Défenderesse, notamment les frais de bureau et d’administration et les frais de gérant de projet, ont déjà été anticipés et payés par les Demanderesses dans le cadre du prix initial prévu au contrat, et donc ne pouvaient pas donner de plus-value à l’immeuble. Il ne pouvait non plus avoir une plus-value pour la perte de profits, un autre élément de la réclamation. Finalement, les travaux qui ne sont pas encore exécutés ou qui ne sont pas prévus au contrat et ne sont pas prouvés n’apportent pas de plus-value à l’immeuble non plus.

Cependant, les travaux exécutés et liés aux retenues étaient présumés donner une plus-value à l’immeuble, même si selon les Demanderesses ils n’étaient pas dus à la Défenderesse.

Conclusion

Puisque les autres éléments de la réclamation de la Défenderesse ne démontraient pas une absence évidente de plus-value, le Tribunal n’a pas radié l’hypothèque légale ni le préavis d’exercice, mais les a réduits de 148 317,82 $, taxes incluses, pour arriver à une hypothèque légale de la construction finale de 59 138, 28 $.

Cet article est paru dans l’édition du 28 avril 2017 du journal Constructo