Son muchas las dudas de algunos particulares sobre la sustitución de la renta arrendaticia por reformas en el inmueble arrendado, una posibilidad que si bien ya existía con anterioridad a la modificación de la LAU introducida en 2013, quedó clarificada por medio de la misma, que estableció la plena sujeción del contrato a la LAU.

Existen ciertas dudas entre muchos particulares acerca de la sustitución de la renta arrendaticia a cambio de obras o reformas en un inmueble, una posibilidad que ya existía con anterioridad a la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) del año 2013, pero que gracias a ésta quedó aclarada de manera explícita: se trata de un arrendamiento plenamente sujeto a la LAU, y ello frente a la tesis más clásica que lo consideraba un arrendamiento “ad meliorandum” sujeto a la regulación del Código Civil.

Debemos tener en cuenta que el pacto de sustitución de la renta arrendaticia por obras en un inmueble es una figura compleja que requiere una regulación detallada y pormenorizada, que cubra las principales contingencias del contrato de arrendamiento. En este tipo de contratos, la obligación principal del arrendatario en un arrendamiento (el pago de la renta) se sustituye por una prestación en especie (la realización de las obras de reforma), debiendo existir, en cualquier caso, una equivalencia entre una y otra prestación. No se trata de un simple acuerdo de hacer obras, ya que la renta arrendaticia se sustituye a todos los efectos (civiles, fiscales, etc.) por las obras que va a realizar el arrendatario, por lo que tienen que regularse minuciosamente en un contrato que tendrá las características propias de los arrendamientos de inmueble, pero que encontrará aspectos regidos por las normas del contrato de obra. Así, el arrendador seguirá recibiendo una renta, aunque no será en metálico, sino en especie.

Debe comprenderse que las obras son la contraprestación del arrendatario en el contrato de arrendamiento, esto es la “renta” que debe abonar, aunque sea en especie. Por ello:

  • La obligación del arrendatario debe entenderse como una obligación de resultado. Esto quiere decir que el arrendatario tiene la obligación de realizar todas las actuaciones necesarias (y asumir todos los costes necesarios) para lograr el resultado señalado.
  • Al término del arrendamiento, por la causa que sea, el arrendatario no puede pedir que se le reintegre el coste de las obras por él realizadas. Sería como si el arrendatario pidiera que le devolvieran la renta que ha estado pagando.
  • Por último, y precisamente porque la realización de las obras constituye el pago en especie de la renta, debe tener en cuenta que el incumplimiento es causa de desahucio.

Así, las obras de reforma deberán estar suficientemente definidas con anterioridad a su ejecución. Para ello, resulta recomendable contar con un proyecto arquitectónico completo de reforma o rehabilitación de inmueble (con presupuesto y memoria de calidades), ya que únicamente de esta manera tanto el arrendador como el arrendatario podrán conocer el alcance concreto de sus derechos y obligaciones.

No se trata, por tanto, de un simple acuerdo verbal entre el arrendador y el arrendatario sin concreción alguna, sino que las obras tienen que estar perfectamente especificadas y detallas, puesto que lo que cuesten dichas obras será la renta arrendaticia a todos los efectos.

Además de todo lo anterior, existen una serie de potenciales riesgos derivados de la naturaleza mixta del contrato, a mitad de camino entre el contrato de arrendamiento y el contrato de obras: (i) la no realización de las obras; (ii) la realización parcial o incompleta de las obras; (iii) la realización de obras distintas a las previstas (o de peor calidad); (iv) las desviaciones del presupuesto acordado (de ahí la necesidad de contar con un proyecto técnico); (v) el incumplimiento de las obligaciones fiscales y urbanísticas por el arrendatario (de las que únicamente responderá en todo caso el arrendador); (vi) la responsabilidad promotor en la ejecución de las obras; o (vii) los conflictos con la comunidad de propietarios a la que pertenezca el inmueble.

Por último, es conveniente recordar que las obras deben abonarse siempre con las correspondientes facturas, puesto que únicamente así el arrendador y el arrendatario podrán justificar ante quien corresponda que efectivamente se ha invertido un determinado importe en el inmueble (que sustituye al pago de la renta). Asimismo, si la reforma la hace el propio arrendatario, tendrá que justificar al arrendador las horas utilizadas para ello, emitiendo como de autoconsumo las facturas correspondientes, sin perjuicio de los riesgos derivados de una mala praxis en la valoración y facturación de las obras.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores.