L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), puis par l’article 82 n° 2015-990 du 6 août 2015 (dite loi MACRON), promettait « un état des lieux établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ».

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), puis par l’article 16 n° 2015-990 du 6 août 2015 (dite loi MACRON), promettait quant à lui que « les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée » seraient « déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Il aura fallu attendre plus de deux ans pour que le décret annoncé soit publié.

C’est enfin chose faite : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO 31 mars 2016) fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est entré en vigueur depuis le 1er juin 2016.

A la lecture de ce décret de seulement 6 articles, autant dire que la déception est totale : aucun état des lieux type n’est fourni et la « vétusté » est simplement définie« comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (art. 4 du décret) ce que tout le monde savait déjà.

La carence du pouvoir règlementaire est d’autant plus dramatique que ces dispositions ont vocation s’appliquer tant aux logements vides qu’aux logements meublés en application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1) Les dispositions relatives à l'établissement de l'état des lieux

Le décret du 30 mars 2016 se borne à mentionner un contenu minimum de l’état des lieux en précisant que ce dernier doit comporter « au moinsles informations suivantes » :

A l’entrée et à la sortie du logement (art. 2 du décret) :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie,
  • Sa date d’établissement,
  • La localisation du logement,
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images,
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

On notera qu’il s’agit là des informations minimums que doit contenir un état des lieux et qu’aucune sanction n’est textuellement prévue en cas de non-respect du décret. L’état des lieux qui ne le respectera pas ne sera donc pas nul pour mais simplement laissé à l’appréciation du juge qui appliquera nécessairement les dispositions de droit commun du code civil comme il le fait déjà.

Ainsi, si la description précise de « l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, complété d’observations ou de réserves et illustré d’images dans l’état des lieux d’entrée » était de nature à protéger les locataires lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée en vue de celui de sortie, faute de sanction prévue par le décret, il sera toujours considéré qu’en application de l’article 1731 du Code civil, à défaut de précision sur l’état de tel ou tel élément du logement, ou pire encore, à défaut d’état des lieux d’entrée, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Par conséquent, on déplorera toujours que l’imprécision volontaire de l’état des lieux d’entrée rédigé par certains bailleurs continue à préjudicier aux intérêts des locataires souvent étonnamment confrontés à un état des lieux de sortie particulièrement précis et circonstancié.

A la sortie du logement (art. 2 du décret) :

  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire,
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée,
  • Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Concernant les modalités d’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie (art. 3 du décret) :

  • Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location,
  • La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Le texte précise que les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire,
  • L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

2) Les dispositions relatives à la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

L’article 4 du décret énonce qu’en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Le décret précise que pour mesurer la vétusté, les parties au contrat de location peuvent (et non doivent) :

  • Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (qui identifie quatre secteurs locatifs en fonction de la qualité du propriétaire-bailleur), même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord,
  • Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Le décret énonce enfin qu’en toute hypothèse, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Force est de constater qu’aucune grille de vétusté type n’a été arrêtée par le décret lequel se contente de renvoyer les bailleurs et leurs locataires aux grilles de vétusté déjà existantes parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ». Ces accords collectifs sont utilisés classiquement pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent également avoir été conclus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).

L’on constatera d’une part, que le décret prévoit seulement le recours à la grille de vétusté comme une faculté et non comme une obligation de sorte que les bailleurs auront le choix d’en stipuler une ou non dans le contrat de bail. En l’absence de grille de vétusté entrée dans le champ contractuel, les tribunaux d’instance trancheront les litiges comme ils le faisaient jusqu’alors, c’est-à-dire de manière casuistique au regard de la notion exclusivement prétorienne de la vétusté qui diffère selon la nature de l’élément endommagé.

D’autre part, les grilles de vétusté existantes dans le cadre d'un accord collectif de location étant concentrées sur l'immobilier elles sont relativement muettes quant au mobilier de sorte qu’elles n’ont que peu d’utilité pour déterminer qui doit supporter le coût de la réparation des éléments mobiliers du bail meublé, alors pourtant que le nouveau décret n’a pas vocation à s’appliquer qu’aux locations vides.

Les insuffisances du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 rendent donc la notion de vétusté toujours incertaine et la définition prétorienne de ses contours encore plus que jamais d’actualité.

Sur ce point, l’on renverra à une étude détaillée du sujet (P-L. VIDAL, « La vétusté, cause exonératoire des réparations locatives », Dalloz AJDI, septembre 2011, page 602) qui aborde notamment la question des grilles de vétusté dans le secteur du logement social.

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