L’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation impose, dans le cadre de la vente d’immeubles relevant du « secteur protégé » (ventes en l’état futur d’achèvement, ventes à terme), de respecter certaines obligations concernant le formalisme du contrat conclu, la régulation des échelonnements de paiement et la souscription d’une garantie extrinsèque d’achèvement.

Le non respect des règles relatives au secteur protégé peut entraîner la nullité du contrat de vente.

L’identification des contours de la notion de « secteur protégé » revêt par conséquent une importance particulière dans les montages immobiliers de résidence séniors, où sont signés concomitamment la vente de l’immeuble entier à des investisseurs et la conclusion par ces derniers avec un professionnel d’un bail commercial. Le professionnel conclut ensuite des baux d’habitation ou des contrats de résident avec des personnes âgées. Quel est donc le régime de la vente d’amont ?

Aux termes de l’article précité, entrent dans le secteur protégé les immeubles à usage d’habitation ou mixtes dont l’acquisition doit donner lieu au versement de somme d’argent avant achèvement.

La jurisprudence exclut ainsi traditionnellement de ce secteur les immeubles à usage touristique (CA Pau, 15 Février 2010, n°08/02820) ou hôtelier (CA Rouen, 29 Juin 2011, n° 10/04844) donnés à bail. 

Certains auteurs se sont interrogés sur le point de savoir si la conclusion d’un bail commercial entre le propriétaire de la résidence séniors ou hôtelière et l’exploitant de cette dernière conduirait à exclure l’application à la vente des règles relatives au secteur protégé, dès lors que l’immeuble ne serait pas affecté à une destination d’habitation ou mixte. 

La Cour de cassation vient de répondre par la négative en jugeant que la vente d’une résidence pour séniors, destinée à être mise en exploitation dans le cadre d’un bail commercial, relève du secteur protégé, dès lors que les locaux en cause seraient loués meublés et accueilleraient la résidence principale de ses occupants (Cass, 3ème Civ., 7 janvier 2016, n°14-29655 et 14-29676).

La décision a vocation à être transposée en matière de résidence pour étudiants, dès lors que les locaux sont destinés à devenir leur résidence principale ou que l’occupation  n’est pas de courte durée.

Le non respect de ces règles d’ordre public (Cass., 3ème Civ., 7 décembre 2005, n°04-14357) peut être invoqué tant par l’acquéreur que par le vendeur afin de solliciter l’annulation du contrat de vente (Cass. 3e civ., 5 déc. 1978, Bull.,JurisData n° 1978-700361 ; CA Paris, 2ème,, sect. A, 23 mai 2007, n° 06/05692, JurisData n° 2007-335162 ; V. Cependant contra : Cass. 3ème Civ., 26 septembre 2012, n°11-16425, Bull).