Em virtude da escassez histórica de fontes de financiamento para projetos hoteleiros no Brasil, o mercado construiu mecanismos criativos de captação de recursos para atender ao déficit substancial de quartos de hotéis em nosso país. A estrutura de financiamento mais bem sucedida até aqui, conhecida no mercado como “condo-hotel”, envolve a venda a pessoas físicas e jurídicas de unidades autônomas decorrentes de incorporação imobiliária ou de fração ideal de imóveis, que, no primeiro caso, integram 'pool' hoteleiro administrado por operador especializado. Os resultados do empreendimento são, então, distribuídos pelo operador aos proprietários das unidades.

Em dezembro de 2013, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou um alerta sobre o investimento em empreendimentos imobiliários destinados à exploração da atividade hoteleira, considerando que o modelo de negócio dos condo-hotéis se enquadraria no conceito de valor mobiliário previsto na Lei n° 6.385/76, na forma de contratos de investimento coletivo (CIC). Dessa forma, tais ofertas públicas deveriam ser previamente registradas na CVM, ou dispensadas de registro, e somente poderiam ser realizadas por sociedades igualmente registradas na CVM.

Com base na experiência formada mediante análise e aprovação de pedidos de dispensa de registro de quase 10 projetos de “condo-hotel”, a CVM editou no dia 17 de março a Deliberação nº 734, que delega competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para conceder dispensas de registro de oferta pública de CIC e de emissor de valores mobiliários, desde que presentes determinados requisitos.

A CVM estima que, com a dispensa de exame dos projetos pelo seu Colegiado, desde que observados os preceitos da Deliberação CVM n° 734, a aprovação dos processos será mais célere, o que permitirá aos incorporadores e operadores hoteleiros iniciar mais rapidamente o esforço de venda dos projetos. Dentre os principais requisitos da Deliberação CVM n° 734, destaca-se a necessidade de investimento mínimo ou de comprovação, pelo investidor, de patrimônio mínimo, de acordo com o tipo de CIC.

O fato de que a CVM anunciou que continuará a conduzir estudos internos sobre a regulação mais adequada da matéria deve ser visto de maneira positiva, pois sinaliza que há espaço para novas contribuições do mercado a fim de que algumas preocupações pendentes sejam devidamente solucionadas, inclusive mediante futuros ajustes na regulamentação.