L’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation impose, dans le cadre de vente d’immeuble relevant du « secteur protégé », de respecter certaines obligations concernant le formalisme du contrat conclu (VEFA, vente à terme), la régulation des échelonnements de paiement et la souscription d’une garantie extrinsèque d’achèvement.

Le non respect des règles relatives au secteur protégé peut entraîner la nullité du contrat de vente.

L’identification des contours de la notion de « secteur protégé » revêt par conséquent une importance particulière.

Selon l’article précité entrent dans ce cadre les immeubles à usage d’habitation ou mixtes dont l’acquisition doit donner lieu au versement de somme d’argent avant achèvement.

La jurisprudence exclut ainsi traditionnellement cette qualification concernant les immeubles à usage touristique (CA Pau, 15 Février 2010, n°08/02820) ou hôtelier (CA Rouen, 29 Juin 2011, n° 10/04844) donnés à bail.

Certains auteurs se sont interrogés sur le point de savoir si le recours à un bail commercial excluait d’office l’application des règles relatives au secteur protégé comme n’ayant pas vocation à recevoir des habitations. La Cour de cassation vient de répondre par la négative en considérant qu’une résidence pour séniors mise en exploitation dans le cadre d’un bail commercial entrait dans le champ du secteur protégé dès lors que les locaux en cause étaient loués meublés et devaient accueillir la résidence principale de ses occupants (Cass, 3ème Civ., 7 janvier 2016, n°14-29655 et 14-29676).

Cette jurisprudence devrait également être transposable en matière de résidence étudiante dès lors que les locaux sont destinés à devenir leur résidence principale ou que l’occupation en cause n’est pas de courte durée.

Le non respect de ces règles d’« ordre public » (Cass., 3ème Civ., 7 décembre 2005, n°04-14357) pourrait, selon certaines interprétations jurisprudentielles, être invoqué tant par l’acquéreur que par le vendeur afin de solliciter l’annulation du contrat de vente (Cass. 3e civ., 5 déc. 1978 : JurisData n°1978-700361 ; CA Paris, 2e ch., sect. A, 23 mai 2007, n°06/05692, JurisData n°2007-335162).