Tous se souviennent de la chute du marché immobilier à Vancouver. À la fin des années 1990, la valeur de 89 unités du Westin Grand Hotel de Vancouver avait chuté collectivement, passant de 18 M$ CA à 10 M$ CA en l’espace de deux ans et demi. Les investisseurs qui avaient acheté des unités dans l’immeuble ont découvert par la suite que le document d’information des promoteurs contenait des informations fausses ou trompeuses importantes quant aux taux d’occupation prévus, et ont intenté une action collective contre les promoteurs. La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a rejeté cette action dans sa décision rendue le 15 septembre 2016 dans l’affaire The Owners, Strata Plan LMS 3851 v. Homer Street Development Limited Partnership, au motif que leur perte était due à une baisse généralisée du marché et non aux informations fausses ou trompeuses données par le promoteur. La morale de cette histoire? Les promoteurs immobiliers ne sont pas responsables des forces du marché qui ont une incidence sur la valeur des unités qu’ils commercialisent.

CONTEXTE

La Real Estate Act (la « Loi »), remplacée par l’actuelle Real Estate Development Marketing Act, exigeait que les promoteurs qui offrent des unités en prévente fournissent des documents d’information énonçant les détails financiers du projet. En vertu de la Loi, les acheteurs étaient réputés s’être fiés au document d’information. Plus important encore, la Loi stipulait que si le document d’information contenait de l’information fausse ou trompeuse importante, le promoteur serait responsable envers les acheteurs des dommages subis par eux.

Dans l’affaire qui nous intéresse, les promoteurs du Westin Grand Hotel de Vancouver (l’« Hôtel ») ont offert des unités de l’Hôtel en prévente en 1996. Les investisseurs ont déboursé au total 18 M$ CA pour 89 unités, tandis que les promoteurs ont conservé 118 autres unités. La totalité des unités devaient faire partie d’un ensemble locatif qui serait exploité en tant qu’hôtel.

Le document d’information remis aux investisseurs contenait un avertissement général quant à la nature fondamentalement risquée d’un tel investissement. Il comprenait aussi une projection financière du rendement pour les investisseurs (la « Projection »). La Projection mentionnait qu’elle était fondée en partie sur les taux d’occupation prévus des autres principaux hôtels du centre-ville de Vancouver de qualité semblable entre 1999 et 2003 (soit les quatre premières années d’exploitation de l’Hôtel). Dans les faits, lorsque le document d’information a été établi, les taux d’occupation prévus dans des hôtels semblables de Vancouver étaient inférieurs à ceux utilisés dans le document d’information. La Projection était donc trop optimiste.

La vente d’unités aux investisseurs a pris fin en avril 1999. Il est devenu évident par la suite que l’Hôtel n’était pas aussi rentable que prévu. La valeur des unités achetées par les investisseurs a considérablement fléchi, soit de près de 45 %. Les investisseurs ont intenté une action collective contre les promoteurs en novembre 2002 en faisant valoir que la Projection constituait de l’information fausse ou trompeuse importante sur laquelle ils s’étaient fiés pour acheter les unités, qu’ils avaient subi une perte et que les promoteurs devaient les indemniser.

Le procès s’est déroulé en deux temps, la question de la responsabilité ayant été examinée en premier lieu. Le juge de première instance a établi que la Projection constituait une fausse déclaration de la part des promoteurs et que ceux-ci devaient dès lors dédommager les investisseurs. Cette décision a été confirmée en appel en 2009.

Le montant des dommages dus aux investisseurs a ensuite été examiné. Sur la base de la preuve d’expert, selon laquelle la valeur des unités à la date de clôture des ventes était d’environ 10 M$ CA, le juge de première instance a évalué les dommages à la somme de 8 M$ CA, soit la différence entre le prix d’achat et la valeur de clôture, plus intérêts. Les promoteurs ont porté cette décision en appel devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique (la « Cour »).

RECOURS PRÉSUMÉ AU DOCUMENT D’INFORMATION

La Cour devait d’abord déterminer si les promoteurs pouvaient prétendre que les investisseurs ne s’étaient pas fiés à la Projection au moment d’acheter les unités.

La Cour a confirmé le rejet de cette défense par le juge de première instance. Selon la Loi, il faut présumer que les investisseurs se fient à l’information qui leur est fournie par les promoteurs dans les documents d’information. Dès lors, les investisseurs n’ont pas à établir qu’ils ont reçu et examiné l’information contenue dans un document d’information et qu’ils s’y sont fiés. La seule façon pour la défenderesse de réfuter cette présomption est de prouver que l’investisseur avait connaissance de l’information fausse ou trompeuse au moment d’investir. Autrement dit, à moins qu’il ne soit prouvé que les investisseurs savaient que la Projection était erronée, ils sont réputés s’y être fiés. Comme la preuve soumise par les promoteurs ne traitait pas de cette question, elle a été déclarée inadmissible.

DOMMAGES

Les investisseurs ont allégué qu’ils devaient être indemnisés pour la perte totale de leur investissement en raison des informations fausses ou trompeuses contenues dans le document d’information. La Cour en a décidé autrement.

La Cour a reconnu que, bien que le but de la Loi soit de protéger le public investisseur, les dispositions réparatrices de celle-ci ne peuvent être appliquées de sorte que les promoteurs soient tenus responsables des pertes attribuables à l’évolution du marché. Le fait d’imputer aux promoteurs la responsabilité de l’évolution du marché leur imposerait un fardeau important et se trouverait à les obliger en quelque sorte à assurer les investisseurs contre les risques inhérents à leur investissement.

Ainsi, la Loi impose une responsabilité limitée aux promoteurs : ils sont tenus de fournir de l’information complète et exacte dans les documents d’information et doivent dédommager les acheteurs des pertes résultant de toute inexactitude contenue dans ceux-ci; ils ne sont toutefois pas tenus d’informer les investisseurs éventuels des risques du marché ni de les indemniser pour les pertes qui en résultent.

La Cour a établi que l’information fausse ou trompeuse contenue dans le document d’information quant aux « taux d’occupation moyens prévus pour les hôtels du centre-ville de Vancouver de qualité semblable » n’était pas à l’origine de la baisse de valeur des unités des investisseurs : la perte des investisseurs résultait plutôt d’une baisse du marché en général. Les investisseurs auraient quand même perdu une partie de leur investissement quelle que soit la teneur du document d’information, et les promoteurs n’avaient pas à les protéger contre ce risque de perte.

RÉPERCUSSIONS

Le lien de causalité est toujours important dans les actions en justice. Bien que le droit ne soit pas établi de façon définitive sur ce point, dans la plupart des cas, il incombe au demandeur de démontrer que la perte résulte d’un acte fautif du défendeur. Dans certains cas que la Cour considère comme « exceptionnels », par exemple en cas de fraude, l’auteur du préjudice sera tenu de remettre le demandeur dans sa position initiale, quelle que soit la cause précise de la perte. De telles situations sont toutefois exceptionnelles, car elles transfèrent une grande part du risque aux défendeurs.

La Loi, et celle qui l’a remplacée, soit la Real Estate Development Marketing Act, ont été interprétées comme étant généralement favorables aux acheteurs, qui disposent de moins d’information que les promoteurs. La législation impose des exigences strictes aux promoteurs afin de s’assurer qu’ils fournissent de l’information complète et exacte aux acheteurs éventuels. Toutefois, il ressort clairement de cette affaire que l’on ne peut s’attendre à ce que les vendeurs contrôlent le marché. Les investisseurs et les promoteurs assument tous deux les risques d’une dégradation du marché et de la perte d’une partie de leur investissement.

Certains pensent que la bulle immobilière qui a cours actuellement à Vancouver s’apprête à éclater. Une nouvelle baisse du marché est en effet possible. Dans un tel cas, cette affaire aura une incidence sur la capacité des acheteurs à recouvrer leurs pertes.

Finalement, même si les promoteurs ont obtenu gain de cause dans cette affaire, ils ont dû passer quatorze années devant les tribunaux avant d’y parvenir, incluant quatre audiences devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique. De longues procédures judiciaires sont coûteuses pour toutes les parties. Mieux vaut vérifier attentivement le contenu des documents d’information avant leur publication et corriger immédiatement toute inexactitude relevée.