b. Renovatie van woonruimte. Wanneer is de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd?

Lange tijd was het onduidelijk of de betaling van een verhuiskostenvergoeding bij een renovatie dwingend recht dan wel regelend recht is. Het grote verschil is dat partijen bij dwingendrechtelijke bepalingen géén andersluidende afspraken mogen maken, terwijl regelend recht wél toestaat dat (contractueel) andere afspraken gemaakt mogen worden. Indien een verhuurder, met voortzetting van de huurovereenkomst, wil overgaan tot renovatie van een woning en verhuizing voor de huurder noodzakelijk is, kan de huurder aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. In deze kwestie was de verhuurder tot de renovatiewerkzaamheden overgegaan nadat zij daar door de huurders toe was aangespoord.

De Hoge Raad stelt in zijn arrest (22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) dat voor de vraag of een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, het niet van belang is of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen dan wel het initiatief afkomstig is van de verhuurder. In beide gevallen bestaat er aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Soms kan het voorkomen, bijvoorbeeld bij groot onderhoud, dat er zowel dringende (onderhouds-) werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden plaatsvinden. Bij dringende werkzaamheden bestaat er voor de huurder geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Indien bij samenloop van dringende werkzaamheden en renovatie de voor de renovatie nodige werkzaamheden, op zichzelf beschouwd, het nodig maken dat de huurder verhuist, kan de huurder in beginsel aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Dus los van de overige werkzaamheden.

De Hoge Raad heeft aldus bepaald dat de regeling omtrent de verhuiskostenvergoeding bij de verhuur van woonruimte van dwingend recht is. Partijen kunnen dus niet van deze regeling afwijken. Ook kan een huurder geen afstand doen van zijn aanspraak op een verhuiskostenvergoeding door akkoord te gaan met een redelijk voorstel van de verhuurder om tot renovatie over te gaan.

c. Huur bedrijfsruimte, boetebeding, matiging

Verhuurder vordert een aanzienlijk bedrag van bijna € 10.000,= aan boetes wegens te late betaling, vermeerderd met rente en (incasso)kosten. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de boetes dienen te worden gematigd. In dit verband is van belang dat sprake is van een huurovereenkomst tussen gelijkwaardige bedrijfsmatige partijen. De gehanteerde ROZ-bepalingen zijn algemeen bekend en gebruikelijk. De inhoud van het boetebeding kon aan huurder dan ook bekend zijn. De strekking van het beding is om een huurder aan te sporen tot tijdige betaling van de huur. Een boete van € 300,= per te late betaling vindt de kantonrechter, afgezet tegen de hoogte van de maandelijkse huur, niet te hoog. De huurrelatie bestaat ook al sinds 1997/1998. Echter, van belang in deze kwestie is wel dat er al veel vaker betalingsachterstanden waren. Niet eerder dan in januari 2015 heeft verhuurder het boetebeding ingeroepen. Enkel in verband met de verjaringstermijn van vijf jaar gaat het boetebeding niet verder terug dan 2010, maar blijkbaar is er voordien ook geregeld te laat betaald. In al die jaren tot 2015 was er altijd telefonisch overleg tussen partijen omtrent de betalingsachterstand. Vanaf 2010 is er 33 keer te laat betaald.

De kantonrechter (Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton 16 februari 2016 ECLI:NL:RBNNE:2016:437) vindt de feitelijke situatie in deze kwestie omtrent de betalingsachterstanden van doorslaggevend belang. In al die jaren dat de huurrelatie bestond werd de huurder telefonisch aangespoord om de huurachterstand te betalen en in de procedure is niet vast komen te staan dat de verhuurder al eerder aanspraak heeft gemaakt op de verbeurde boetes. Aldus heeft gelet op dit lange tijdsverloop bij huurder het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontstaan dat niet de boetes maar de telefoontjes als aansporing dienden om de huur op tijd te betalen, zonder enig verder gevolg. Onder deze omstandigheden had het op de weg van verhuurder gelegen om huurder vooraf erop te wijzen dat dit beleid zou wijzigen alvorens de boetes met terugwerkende kracht in rekening te brengen. De boete wordt door de kantonrechter gematigd tot een bedrag dat vergelijkbaar is met de door verhuurder daadwerkelijke geleden schade, te begroten conform de verschuldigde wettelijke rente.

d. Opiumwet, buitengerechtelijke ontbinding, kort-geding

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van de woning na sluiting van die woning door de burgemeester vanwege de aanwezigheid van drugs en wapens. De verhuurder heeft de huurovereenkomst vanwege de sluiting buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het bezwaar en beroep dat de huurder tegen de sluiting heeft ingesteld is ongegrond verklaard. Het besluit heeft nog geen formele rechtskracht. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen.
In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat onvoldoende is gebleken van een duidelijk en zwaarwegend spoedeisend belang aan de zijde van verhuurder. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de drie argumenten die de verhuurder daarvoor heeft aangevoerd, te weten het beperken van schade, het voeren van een zero tolerance-beleid tegen drugs en het borgen dat geen overlast meer wordt veroorzaakt, onvoldoende dan wel onvoldoende onderbouwd zijn. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van verhuurder dus afgewezen. De verhuurder is vervolgens in hoger beroep gegaan.

Het gerechtshof oordeelt (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 mei 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2045) dat vast staat dat de betreffende woning ingevolge het besluit van de burgemeester is gesloten conform artikel 13b van de Opiumwet. Het gerechtshof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt dat de verhuurder bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden, ook nu het besluit van de burgemeester nog geen formele rechtskracht heeft gekregen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat daarvoor niet vereist is dat het besluit tot sluiting formele rechtskracht heeft. Het gerechtshof acht de ontbinding niet disproportioneel. Het belang van verhuurder om ‘harddrugsgerelateerde activiteiten’ in de woning te bestrijden, weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de huurder.

Naar het voorlopig oordeel van het gerechtshof heeft de verhuurder haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet misbruikt. Zij heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met het doel om harddrugs gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden. De gevorderde voorziening tot ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat ontruiming niet kan worden verlangd, is in dit kort geding onvoldoende gebleken. Er is in het onderhavige geval geen onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en het woonbelang dat daardoor wordt geschaad. Dat de huurder de woning al dertig jaar bewoont en dat er nooit klachten zijn geweest, doet daar volgens het hof niet aan af.

Inhoudsopgave