Idėja nenaudojamą namo palėpę prikelti antram gyvenimui vilioja dažną gyventoją, ypač Vilniaus senamiestyje, kur plėtros galimybės ribotos. Žurnalas „Investuok“ aiškinasi statybos darbams Vilniaus senamiesčio teritorijoje keliamus reikalavimus. Turint pakankamai noro ir kantrybės rezultatas gali būti pasiektas.

Svarstant galimybę įrengti namo palėpę, t. y. erdvę tarp stogo ir viršutinio namo aukšto, pirmiausia reikėtų atkreipti dėmesį į esamą planuojamos įrengti palėpės aukštį.

Tam, kad esamą erdvę būtų galima teisėtai registruoti kaip palėpės (pastogės) patalpą, jos dydis turi atitikti nustatytus reikalavimus: dalis palėpės sienų arba lubų gali būti nuožulnios, tačiau žemiausias suformuotos patalpos aukštis turi būti ne mažesnis nei 1,6 m. Taigi, jei virš viršutinio namo aukšto esanti erdvė žemesnė, įrengti ir įregistruoti palėpę bus galima tik jei įmanoma padidinti šią erdvę iki tokios, kuri atitiktų nustatytus minimalius reikalavimus.

Bendrojo naudojimo patalpa

Jei namas ar jame esančios patalpos priklauso keliems savininkams, palėpė paprastai laikoma bendrojo naudojimo patalpa, priklausančia visiems namo savininkams proporcingai jų nuosavybės teisei į valdomą butų ar kitų patalpų plotą. Tad anksčiau vyravusi nuomonė, kad palėpė priklauso viršutinių aukštų gyventojams, neturi teisinio pagrindo. Tiesa, daugiabučio namo viršutinio aukšto patalpų savininkams įstatymas suteikia pirmenybės teisę įsirengti arba įsigyti įrengtas patalpas palėpėje ar pristatytame papildomame aukšte.

Prieš įgyvendinant nuosavybės teises į palėpę, pirmiausia būtina atlikti palėpės kadastrinius matavimus ir ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Kiekvienas palėpės bendraturtis turi teisę inicijuoti bendrojo naudojimo patalpų suformavimą atskiru daiktu, tačiau pakeisti palėpės, kaip bendrojo naudojimo patalpos, teisinį statusą, suformuoti ją ir įregistruoti kaip atskirą objektą galima tik visų bendraturčių sutarimu.

Jei palėpę nori įsirengti vienas asmuo, reikalinga, kad kiti bendraturčiai perleistų jiems priklausančias palėpės dalis. Paprastai toks dalių perleidimas forminamas notarų biure pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį. Jei iš palėpės atsiveria gražūs senamiesčio vaizdai, supirkti visas palėpės dalis iš namo savininkų gali nemažai kainuoti.

Kita vertus, namo savininkams tenka pareiga remontuoti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus, įskaitant bendrojo naudojimo patalpas ir namo stogą. Nors šiuo metu daugiau kaip 70 proc. Vilniaus senamiestyje esančių palėpių jau įrengtos, vis dar esama apleistų ar net avarinės būklės pastogių.

Tad namo savininkai gali būti suinteresuoti, kad palėpę įsirengtų vienas asmuo, kuris atliktų ir stogo remontą. Dažnai tokia palėpės savininko pareiga numatoma palėpės patalpų perleidimo dokumentuose.

Galimos situacijos, kai palėpė lieka kelių asmenų nuosavybė. Tada galima įrengti dalį palėpės, tačiau savininkams reikia sutartimi nustatyti naudojimosi tvarką ir ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Naudojimosi tvarka susitariama, kuria konkrečiai palėpės dalimi naudosis kiekvienas bendraturtis.

Žinoma, nė vienas savininkas nenorės tos palėpės dalies, iš kurios neatsiveria gražūs vaizdai, ar dalies su itin nuožulniomis sienomis, tačiau palėpių įrengimas dažnai susijęs su sutarimo tarp bendraturčių pasiekimu. Bendraturčiams nepasiekus konsensuso, sprendimas dėl konkrečios naudojimosi tvarkos gali būti rastas bet kurio bendraturčio ieškinio pagrindu teismine tvarka. Nekilnojamojo turto registre registruota palėpės naudojimosi tvarka išlieka galioti ir pasikeitus palėpės savininkams.

Kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalinti jo palėpės dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, t. y. įregistruoti jo dalį kaip atskirą objektą registre. Bendraturčiams nesutarus dėl konkretaus padalijimo būdo, atidalijimas galimas teismine tvarka.

Įregistravus namo palėpę kaip atskirą patalpą ir vienam asmeniui supirkus visas jos dalis iš kitų savininkų arba bendraturčiams sutarus dėl naudojimosi palėpe tvarkos, galima pradėti kitą etapą – rengti ir derinti palėpės įrengimo dokumentus.

Ribotos rekonstrukcijos galimybės

Vilniaus senamiestis yra UNESCO pasaulio paveldo objektas, kurį siekiama išsaugoti tokį, koks jis yra. Taigi, svarstant palėpės įrengimo perspektyvas dažnai reikia turėti omenyje, kad bus galima atlikti tik kapitalinio ar paprastojo remonto darbus, nekeičiant pastato išorinių matmenų ir tūrio, nes rekonstrukcijos darbai gali būti ribojami.

Tai, kad pastatas yra Vilniaus senamiesčio teritorijoje, savaime lemia, kad statybos darbų projekto suderinimui bus taikomi papildomi reikalavimai, o senamiesčio teritorijoje esančių statinių naudojimui, tvarkymui ir priežiūrai taikomos gana detalios rekomendacijos.

Pavyzdžiui, kultūros paveldo statinių fasado architektūros pakeitimai turi būti pagrįsti specialiais tyrimais. Papildomi reikalavimai numatyti ir tvarkant istorinių pastatų fasadą, pavyzdžiui, tvarkant istorinių pastatų neautentiškus langus ir duris rekomenduojama išlaikyti būdingas senamiesčiui istorines formas, medžiagiškumą, skaidymo tipą, rėmų ir staktų profilius, varstymo būdą (tradicinės sąvaros varstomos į šonus, horizontaliai) ir furnitūrą.

Atliekant pastatų tvarkymo darbus istoriniuose pastatuose, rekomenduojama vengti nebūdingų medžiagų, tokių kaip dekoratyvinis tinkas, poliruotas akmuo, metalas.

Visų senamiestyje esančių statinių fasadus tvarkant, nesvarbu, ar jie priskiriami prie kultūros paveldo statinių, ar ne, numatytos atitinkamos rekomendacijos, kad būtų išsaugotas senamiesčio visumos pavidalas ir charakteris. Nerekomenduojama iš esmės keisti kurio vieno fasado elemento pavidalo, pavyzdžiui, kirsti angas, keisti durų varčias ir langų rėmus. Nepaisant šių rekomendacijų, už kultūros paveldo apsaugą atsakinga institucija gali pareikalauti, kad ir kitose fasado dalyse būtų atlikti atitinkami darbai, kurie užtikrintų fasado darną.

Senamiestyje griežtai draudžiama keisti statinių išorės fragmentus taip, kad šie keistų statinio ar jo esminio komponento autentišką istorinę formą, medžiagą ar atlikimo būdą. Pavyzdžiui, draudžiama senamiestyje naudoti plastikinius langus ir duris. Jei pastate yra du ir daugiau vienodi langai ar durys, nerekomenduojama pakeisti tik kurį nors vieną ar vieną kurį perdažyti kitokia spalva. Naujai projektuojamų pastatų viršutinių aukštų langų nerekomenduojama įstiklinti vientisu, nesuskirstytu į dalis stiklu, akcentuojama, kad jų rėmų skaidymas atitiktų tradicinių senamiesčio langų skaidymo proporcijas ir mastelį.

Paprastai palėpes leidžiama įrengti ir nėra sudėtinga suderinti reikalingus dokumentus, kai jos pritaikomos natūralaus apšvietimo nereikalaujančiai paskirčiai, nekeičiant išorinių stogo parametrų, pastato vertingųjų savybių ir laikantis kitų teisinių normų reikalavimų. O leidimas įrengti palėpę, kai jos pritaikymui būtinas natūralus apšvietimas, išduodamas tada, kai stoglangių įrengimas atitinka rekomendacinius reikalavimus.

Stoglangių įrengimas ribojamas

Stoglangio įrengimui, be reikalavimo gauti leidimą, papildomai keliami griežti apribojimai. Pavyzdžiui, paminkliniuose, saugomuose ir registriniuose pastatuose rekomenduojama leisti įrengti stoglangį tik restauravimo atkūrimo atveju.Tam tikrais atvejais leidimas įrengti stoglangį suteikiamas, jei jį įrengti būtina dėl darnaus vystymosi poreikių, nepažeidžiant autentiškumo bei pastato ir aplinkos vertingųjų savybių. Kituose senamiesčio pastatuose, kurie nepriskiriami aptartoms kategorijoms, galimybė įrengti stoglangį gali priklausyti nuo pastato vietos, t. y. ar vieta apžvelgiama gerai, ar ribotai.

Paminėtina, kad net ir turint visą palėpės plotą nuosavybės teise, norint įrengti stoglangį, reikės gauti namo bendraturčių daugumos sutikimą, nes namo stogas išlieka bendro naudojimo objektas.

Jei namas pripažintas kultūros vertybe

Darbai, kuriuos galima atlikti palėpėje, priklauso ir nuo to, ar pastatas įrašytas į Kultūros vertybių registrą. Nekilnojamųjų kultūros vertybių savininkai ir valdytojai turi pareigą jas išsaugoti.

Saugant senamiesčio autentiškumą, prieš atliekant veiksmus su saugomais objektais reikalaujama juos suderinti su atsakingomis institucijomis.

Pavyzdžiui, prieš ardant bet kokius istorinius interjero elementus reikia atlikti konstrukcijų, gaminių, dekoro ar funkcinės įrangos elementų tikslų fiksavimą ir gauti už kultūros paveldo apsaugą atsakingos institucijos leidimą. Tam tikrų elementų, pavyzdžiui, medinių perdangų sijų, palangių, krosnių ir t. t., naikinimas yra ribojamas. Būtinus pakeisti paveldo objekto elementus, kuriems dėl pastatui suteikiamų vertingųjų savybių suteiktas išsaugotinų režimas, rekomenduojama keisti kopijomis arba naujais, analogiškais formomis, medžiagomis, atlikimo būdu ir detalėmis.

Paminėtina, kad Vilniaus miesto savivaldybė, skatindama viešąjį sektorių ir privačius asmenis bei organizacijas bendromis jėgomis tvarkyti Vilniaus senamiestį ir kultūros paveldo statinius, gali skirti finansinę paramą kultūros paveldo statinių išorės ir jų aplinkos tvarkybai.

Pastatų, kurių stogo konstrukcijos, danga ar atskiri elementai yra susidėvėję ar reikalingi pakeitimo ar remonto darbų, savininkai gali kreiptis į Vilniaus senamiesčio atnaujinimo agentūrą dėl paramos, kurios dydis priklauso nuo situacijos, tačiau negali viršyti 50 proc. numatomų atlikti pastato stogo dangos, gatvės fasadų ir pastato aplinkos iš gatvės pusės tvarkybos darbų kainos.

Daug Vilniaus senamiesčio pastatų mena ne tik praėjusį šimtmetį. Iš tiesų pastato statybos metai gali lemti ir griežtesnius jo tvarkymo reikalavimus. Pavyzdžiui, siūloma leisti įrengti palėpes po 1940 m. statytuose namuose ir už gynybinės sienos ribų esančiuose pastatuose, o iki 1940 m. statytuose namuose leidimas įrengti palėpę turėtų būti suteikiamas, jei statiniai nėra įrašyti į Kultūros vertybių registrą, ir tik nekeičiant stogo formos ir aukščio, išskyrus restauravimo atkūrimo atvejus.

Kaina ir likvidumas

Daugelis senamiesčio palėpių erdvių yra specifinės: vienų patalpų dalių aukštis labai didelis, o kitų itin mažas; patalpose gali būti daug mažų ir sunkiai pritaikomų kampų ir nišų; dažnai palėpės patalpų temperatūra vasarą pakyla dėl įkaitusio stogo; senuose senamiesčio pastatuose liftai įrengiami retai, o palėpė visada yra aukščiausiai esanti namo erdvė ir pan.Visa tai gali lemti palyginti žemą įrengtų palėpės patalpų likvidumą.

Neretai prieš planuojant palėpės įrengimo darbus neįvertinama, kad statybos darbams gali būti reikalingi specialūs keltuvai, įranga, palyginti brangesnės statybinės medžiagos, pvz., molinės čerpės, ir pan. Paminėtina ir tai, kad ne visos rangos įmonės turi teisę atlikti statybos darbus kultūros paveldo objektuose, todėl tokią teisę turinčių rangovų paslaugų kaina paprastai būna aukštesnė.

Bet, žinoma, atsiveriantys nepakartojami senamiesčio stogų vaizdai ir unikalios įrengtos palėpės erdvės dažnam atperka bet kokias finansines investicijas ir ilgai trukusį derinimą su namo savininkais ir atsakingomis institucijomis.

Straipsnis publikuotas 2016 m. spalio mėn. žurnalo „Investuok“ nekilnojamojo turto rubrikoje.