Trasferimento alle banche dell’immobile del consumatore inadempiente dopo 18 rate insolute.

In recepimento della direttiva del Parlamento Europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 (la 2014/17/UE c.d. "Mortgage Credit Directive" o Direttiva Mutui), il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto Legislativo 21 aprile 2016 n. 72 (di seguito il "Decreto"), pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio 2016, in vigore dallo scorso 4 giugno, anche se per alcuni aspetti pratici sarà necessario attendere l'emanazione della normativa secondaria da parte della Banca d'Italia e del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio).

Il Decreto, in ossequio alla finalità specifica perseguita dalla Direttiva Mutui, mira a garantire un elevato livello di protezione dei consumatori (con tali intendendosi le persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale o professionale svolta), imponendo a banche e altri soggetti abilitati all’erogazione di finanziamenti (definiti “finanziatori”) maggiori tutele e obblighi anche in sede precontrattuale.

Le previsioni del Decreto operano per il caso in cui i consumatori abbiano sottoscritto “contratti di credito”, che vengono individuati nel credito sotto forma di dilazioni, di prestiti o altre facilitazioni finanziarie, garantito da ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale su beni immobili residenziali, o nel credito finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su terreni o immobili.

Attraverso l’introduzione nel d.lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario) degli artt. 120 septies e 120 octies, vengono previsti in capo ai finanziatori e agli intermediari del credito doveri di diligenza, correttezza e trasparenza nella stipula dei contratti di credito, relativamente ai quali vengono richiesti altresì specifici oneri pubblicitari, che non devono contenere formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o sul costo del credito, con particolare riferimento ai tassi di interesse, al TAEG e all’esistenza di eventuali servizi accessori necessari per ottenere il credito.

A completare la disciplina di tutela nei confronti del "contraente debole" si aggiunge il dovere del finanziatore di effettuare una valutazione approfondita circa il merito creditizio del consumatore, al fine di verificare le prospettive di adempimento da parte dello stesso riguardo gli obblighi stabiliti dal contratto.

La novità di maggior rilievo introdotta dal Decreto, tuttavia, riguarda certamente l’introduzione dell’art. 120 quinquiesdecies del Testo Unico Bancario, ai sensi del quale nei contratti di credito può essere inserita la previsione per cui, in caso di inadempimento del consumatore, l’immobile oggetto di garanzia reale o i proventi della vendita del medesimo bene, siano trasferiti al finanziatore, con conseguente estinzione dell'intero debito derivante dal contratto di credito (anche qualora il valore del bene trasferito o l'ammontare dei proventi della vendita sia inferiore all'ammontare del debito residuo).

Qualora il valore dell'immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo (ma il valore del debito non potrà in nessun caso superare il valore della garanzia) il consumatore avrà diritto all'eccedenza.

Se da un lato il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della predetta clausola di trasferimento o restituzione, la clausola, una volta inserita, determina l’obbligo del finanziatore di garantire al consumatore l’assistenza gratuita di un consulente, che dovrà valutarne la convenienza.

Affinché si possa dar luogo al trasferimento o alla vendita dell’immobile, l’inadempimento deve consistere nel mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili del contratto di credito. Il ritardato pagamento che sia effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza non viene tuttavia considerato ai fini dell’inadempimento.

Il valore del bene immobile è stimato da una perizia resa, successivamente all'inadempimento, da parte di un perito scelto di comune accordo dalle parti o, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale.

In ogni caso, la clausola di trasferimento dell’immobile non può essere pattuita nel caso di surrogazione del contratto di credito di cui all’art. 120 quater del Testo Unico Bancario.

Le previsioni introdotte in tema di trasferimento al finanziatore dell’immobile dato in garanzia sono senza dubbio simili a quelle introdotte il 4 maggio 2016 dal decreto legge 59/2016 per l’ipotesi di finanziamenti concessi alle imprese, e semplificano di molto il realizzo, da parte dei soggetti finanziatori, dei crediti in sofferenza.

Rispetto a quanto previsto dal decreto legge 59/2016 – peraltro ancora in sede di conversione di legge e, quindi, soggetto a possibili modifiche – il Decreto, destinato a consumatori piuttosto che ad imprese, prevede termini più lunghi di inadempimento prima che si possa procedere al trasferimento dell’immobile. Inoltre, il trasferimento previsto dal Decreto comporta comunque l’estinzione integrale del debito, anche nel caso in cui il valore dell’immobile dovesse essere inferiore all’ammontare del debito residuo.

La necessaria assistenza gratuita al consumatore da parte di un consulente rappresenta inoltre una tutela aggiuntiva rispetto a quanto previsto nel caso di analoghe clausole di trasferimento inserite in contratti di finanziamento stipulati con imprese.

Peraltro, il Decreto nulla dice in merito alle modalità pratiche con cui il trasferimento potrà essere perfezionato, mentre il decreto legge 59/2016 stabilisce che l’inserimento della relativa clausola nel contratto di finanziamento alle imprese determina un trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, prevedendo che la condizione si considera verificata non appena il perito incaricato di stimare l’immobile comunica la valutazione al debitore e alla banca, che potrà allora comparire avanti al Notaio per l’atto di trasferimento senza che sia richiesta la presenza del debitore.