Vandaag 1 juli 2015 is het begin van een hittegolf, maar ook een belangrijke dag voor woningcorporaties. Op 1 juli 2015 zijn de belangrijkste bepalingen van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvestiging (‘Herzieningswet’) in werking getreden. Ook de uitvoeringsregelgeving,  het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Besluit’) is vandaag grotendeels in werking getreden, alsmede de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘de Regeling’). De herzieningswet bevat belangrijke wijzigingen van de Woningwet. De geconsolideerde tekst van de Woningwet zonden wij al eerder rond. Ook is nu geregeld dat vanaf 1 januari 2017 woningcorporaties moeten voldoen aan de eisen omtrent de financiële verslaglegging op grond van de artikelen 35 en 36 van de Woningwet.

De Herzieningswet en het Besluit bevatten veel uitvoerige regels voor woningcorporaties. Wordt het ook het begin van een juridische hittegolf? De belangrijkste wijzigingen zet ik hierna op een rijtje.

In de eerste plaats de oprichting van de Autoriteit woningcorporaties. Artikel 60 van de Woningwet bepaalt dat er een Autoriteit woningcorporaties is, die ressorteert onder de Minister van Wonen en Rijksdienst. Deze Autoriteit is belast met het toezicht op de woningcorporaties en hun dochtermaatschappijen. De Autoriteit kan zelfstandig oordelen geven omtrent het beleid. Deze oordelen moeten openbaar gemaakt worden. Daarmee rijst de vraag of deze oordelen besluiten zijn in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) waartegen rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. Daarnaast beschikt de Woonautoriteit over een groot aantal handhavingsbevoegdheden die het namens de Minister van Wonen en Rijksdienst mag uitoefenen. Zoals het geven van bindende aanwijzingen, het nemen van maatregelen, het opleggen van een last onder bestuursdwang, het opleggen van een last onder dwangsom en het opleggen van een bestuurlijke boete. Daarbij gaat het bijvoorbeeld over een besluiten dat de corporatie geen compensatie toekomt voor het werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang. Dergelijke besluiten zijn voor bezwaar en beroep vatbaar, omdat artikel 48, lid 7, Woningwet dat uitdrukkelijk bepaalt. De verdergaande maatregel, namelijk dat de Autoriteit, namens de Minister, een corporatie kan verplichten tot betaling van een geldsom ten laste van die compensatie, is ook mogelijk (artikel 104a Woningwet). Het opleggen van een dergelijke verplichting vormt naar mijn mening ook een besluit in de zin van de Awb waartegen rechtsmiddelen openstaan. Ook de aanwijzingen die verband houden met het houden van toezicht, zoals opgesomd in de artikelen 61d tot en met 61g Woningwet, mag de Autoriteit namens de Minister geven. Dergelijke aanwijzingen zijn besluiten waartegen bezwaar en beroep openstaat. Dat volgt uit de jurisprudentie. In de jurisprudentie zijn dergelijke bindende aanwijzingen als besluiten aangemerkt. Daarnaast mag de Autoriteit ook namens de Minister een boete of een last onder bestuursdwang opleggen ter handhaving van de Woningwet (artikel 105, lid 1, Woningwet). Op grond van artikel 61, lid 5, Woningwet is de Minister verplicht om deze handhavingsbevoegdheden te mandateren aan de Woonautoriteit. Op zichzelf is een verplicht mandaat wel een beetje vreemd en niet in overeenstemming met de regels over mandaat zoals deze in de Awb staan. Kenmerk van mandaat is immers dat de bevoegdheid ook nog door het bestuursorgaan, dat het mandaat geeft, kan worden uitgeoefend en te allen tijde kan worden ingetrokken. De vraag rijst dan ook of de Minister de betrokken bevoegdheden nog wel zelf uit kan oefenen of kan intrekken. Wel accentueert het verplichte mandaat dat de Autoriteit in zoverre echt geheel afhankelijk is van de Minister en dus in zoverre geen zelfstandig bestuursorgaan is.

Een belangrijke bevoegdheid die de Minister toekomt is om de rechtbank te verzoeken om een bewindvoerder aan te stellen indien een woningcorporatie het belang van de volkshuisvesting ernstige schade berokkent (artikel 61h Woningwet). Deze regeling lijkt op de regeling zoals deze ook geldt voor financiële ondernemingen ingevolge de Wet op het financieel toezicht (‘Wft’). Een andere bevoegdheid van de Minister is om overeenkomsten tussen woningcorporaties algemeen verbindend te verklaren (artikel 61m).  Een aanvraag daartoe kan overigens alleen rechtsgeldig worden ingediend indien twee derde van woningcorporaties die twee derde eigendom vertegenwoordigen.

In de tweede plaats bevat de Herzieningswet veel bepalingen over de ‘governance’ van de woningcorporaties. Dat wil zeggen de wijze waarop de woningcorporaties juridisch zijn georganiseerd. Eerder schreven Barbara Bier en David Meijeren hierover al een artikel. Ook worden voorschriften gesteld aan de bestuursleden en de leden van de raad van toezicht. Ten aanzien van beiden moeten woningcorporaties voor de benoeming ervan een zienswijze vragen aan de Minister (artikel 25, lid 2 en artikel 30, lid 3). In het Besluit worden in bijlage 1 de geschiktheidseisen opgesomd.  Het gaat dan om eisen als besluitvaardig, integer, het tonen van leiderschap en dergelijke. Bijlage 2 bevat een uitgebreide lijst met (strafrechtelijke) antecedenten in het kader van de toetsing van de betrouwbaarheid. Dergelijke lijsten zijn al bekend uit de regelgeving wat betreft het financieel toezicht ingevolge de Wft. Ten behoeve van de zienswijze van de Minister moeten de corporaties melding maken van de voor te dragen bestuursleden. De eisen waaraan die melding moet voldoen zijn te vinden in artikel 6 van de Regeling. Daarbij moet, voor wat betreft de geschiktheid, gebruik worden gemaakt van een door de minister opgestelde geschiktheidsmatrix.

Ook zijn er ruime goedkeuringsbevoegdheden van de Minister voor het vervreemden van bijvoorbeeld onroerend goed (artikel 27, lid 2, Woningwet). Goedkeuring kan in elk geval worden geweigerd indien de koper van het onroerend goed niet door de integriteitsbeoordeling komt van de Wet Bibob. Verder kan het Besluit andere weigeringsgronden bevatten (27, lid 5, Woningwet). Op dit moment bevat het Besluit die nog niet.  Verder bevat het Besluit gevallen waarin geen goedkeuring is vereist. Bijvoorbeeld het geval van de verkoop van een corporatiewoning aan een kind van een zittende huurder tegen 90% van de getaxeerde leegstandswaarde of WOZ-waarde (artikel 24 onder b van het Besluit).

In de derde plaats bevat de wet belangrijke restricties ten aanzien van het ter beschikking stellen van vermogen. Een bestaande woningcorporatie mag na 1 juli 2015 geen vermogen meer verschaffen aan met haar verbonden ondernemingen dan het vermogen dat zij tot 1 juli 2015 heeft verschaft. Zij mag ook geen garantie meer verstrekken aan met haar verbonden ondernemingen (artikel 21a Woningwet). Het begrip verbonden onderneming is ruim: het zijn niet alleen dochtervennootschappen, maar ook rechtspersonen met die de corporatie ‘een duurzame band’ heeft waaronder mede wordt begrepen het hebben van stemrechten in de algemene vergadering van de rechtspersoon. Ook het aantal financiële instellingen waarmee de corporaties zaken mogen doen is beperkt (artikel 21c Woningwet). Het Besluit bevat categorieën van financiële instellingen  waarmee de woningcorporaties vanaf 1 juli 2015 nog transacties mogen doen voor het verrichten van haar werkzaamheden. Interessant is dat ingevolge artikel 13, lid 1, onder a van het Besluit Nederlandse overheden met stip op één staan. Ook mag niet meer worden gefinancierd dan 50% van de WOZ waarde van het onroerend goed van de corporaties (artikel 21c, lid 2, Woningwet in samenhang met artikel 13, lid 3, van het Besluit. Ook worden er eisen gesteld aan de wijze van hypotheekverstrekking en borgstelling. Hypotheken en borgstellingen die voor 1 juli 2015 tot stand zijn gekomen, blijven geldig.

In de vierde plaats bevat de Herzieningswet bepalingen met betrekking tot de werkzaamheden van een corporatie. Artikel 40 Woningwet bepaalt dat een woningcorporatie alleen in Nederlandse gemeentes werkzaam mag zijn. Maar artikel 41a Woningwet voorziet in de mogelijkheid dat een corporatie in de nabijheid van Nederland werkzaam is, indien de Minister daarvoor goedkeuring geeft. Voordat een corporatie in een gemeente werkzaam mag zijn, moet zij een verklaring van geen bezwaar vragen aan het college van burgemeester en wethouders van de desbetreffende gemeente (artikel 41, lid 1 Woningwet). Verder bevat de Herzieningswet een limitatieve omschrijving van hetgeen tot het gebied van de volkshuisvesting wordt gerekend. Deze taken zijn opgesomd in artikel 45 lid 2 onder a tot en met i Woningwet. In artikel 47, lid 1, onder a tot en met g Woningwet, volgt een opsomming van het geen onder diensten van algemeen economisch belang wordt verstaan. Deze opdracht is beperkt tot 25 jaar. In artikel 48 Woningwet is vervolgens bepaald dat ten minste 90% van de woongelegenheden is bestemd voor een speciale categorie van personen die bij algemene maatregel van bestuur wordt aangewezen. De corporatie moet dan ook een juridische scheiding aanbrengen in het bezit dat behoort tot die 90% en het overige bezit (artikel 50a Woningwet). De Minister moet de juridische scheiding goedkeuren (artikel 50b). Maakt een corporatie die juridische scheiding niet, dan moet zij een administratieve en vermogensscheiding maken (artikel 49 Woningwet). De juridische scheiding moet resulteren in een woningvennootschap die een met een woningcorporatie verbonden onderneming vormt.

In de vijfde plaats is er een aanbestedingsplicht in de wet opgenomen (artikel 51 Woningwet). Tot 1 juli 2015 behoefden woningcorporaties nooit aan te besteden, omdat woningcorporaties niet werden beschouwd als een aanbestedende dienst. Met ingang van 1 juli 2015 moeten zij aanbesteden als de werkzaamheden bestaande uit het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed (artikel 45, lid 2, onder d Woningwet)  en het treffen van voorzieningen aan het maatschappelijk vastgoed (artikel 45, lid 2, onder e Woningwet). De Woningwet bepaalt niet wat onder aanbesteden wordt verstaan noch welke regels de corporaties daarbij in acht moeten nemen. Nu zij geen aanbestedende dienst zijn ingevolge de relevante aanbestedingsrichtlijnen en de aanbestedingswet zijn die niet direct van toepassing.

In de zesde plaats zijn er wijzigingen die betrekking hebben op de taak die het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) voor 1 juli 2015 uitvoerde. Vanaf 1 juli 2015 geeft de Minister sanering- en projectsteun in de vorm van subsidies. De subsidiepot wordt opgebracht uit de bijdragen van alle corporaties. Met het noemen van het woord subsidie heeft de Minister willen aansluiten bij het begrip subsidie als bedoeld in artikel 4:21 Awb. Het WSW is vervangen door de zogeheten “borgingsvoorziening”. De borgingsvoorziening kan bij mandaat de bevoegdheid krijgen om de hoogte van de bijdrage vast te stellen die individuele corporaties verschuldigd zijn aan de project- en saneringssteunpot. Over de wijze waarop de borgingsvoorziening  wordt vormgegeven bepaalt de wet vrij weinig. Ingevolge artikel 21f wordt het meeste bij het Besluit geregeld. Het Besluit bevat tot dusverre niet veel bepalingen omtrent deze borgingsvoorziening.

Het wordt spannend om te bezien hoe deze gedetailleerde regelgeving gaat werken in de sector. Ook ambtelijk zal er op het ministerie veel in het werk moeten worden gezet om de onduidelijkheden, die nu eenmaal altijd gepaard gaan met nieuwe wetgeving, op te lossen. Komt er ook een hittegolf in de herfst?