纽约时报在2015年时发表了一篇惊人的文章,内容是一些富有的外国人在美国购买数百万美元的房地产并用空壳公司来保护他们在交易中的身份 。文章提到维塔利·马尔金,一个俄罗斯前政客、银行家,参与了各种金融丑闻——包括牵扯有组织犯罪的嫌疑而被禁止进入加拿大——他在2010年,以一个空壳公司在纽约市购入了市值1500万美元的公寓。 许多其他人,如巴勃罗·阿迪拉,一个受刑事指控牵连的前哥伦比亚官员,也被许多媒体发现通过空壳公司掩盖自己的身份,购买高价房地产并掩盖其它金融犯罪活动。

洗钱者早就发现通过空壳公司投资美国精英房地产这条途径,因为美国法律允许大量不可追踪资金的流动。利用空壳公司,个人得以以现金购买房地产,掩饰所有权,实现可靠的财务回报而不被审查。大多数情况下,纽约和迈阿密的房地产市场被视为“有吸引力的目的地”。

因此,对非法资金流入购买高价值住宅的关注现在已经达到了一个临界点,美国政府正在打击罪犯。随着2016年1月13日,美国金融犯罪执法网络,或执法网,已经付诸实施地理位置定位令,主要是产权保险公司 ——因为产权保险是绝大多数房地产交易的一个共同的特征——在纽约县(曼哈顿)和佛罗里达迈阿密 – 戴德县,要求其帮助识别可疑的买入。

该执法网的地理位置定位令是临时的,最长可达180天,且可根据财政部的自由裁量权续加。这个特定的命令要求产权保险公司报告目标县内以“全现金”方式通过空壳公司购买高价值住宅房地产(超过100万美元)的自然人的身份。调查的美国联邦调查局也有望创设一个新的单位应对洗钱,当然,房地产一定是重中之重。

这些事态发展突出了整个美国房地产业需要理解他们的潜在责任——如果他们被认定帮助了洗钱,无论故意与否。最近的地理位置定位令包括但不限于,产权保险企业,子公司和中介——房地产开发商,房地产经纪人,销售代表等以中介角色买卖房地产的——以下简称房地产机构。如下是所有房地产机构应警惕的重点,特别是处在当前的地理位置定位内的企业。

客户尽职调查

在建立业务关系时,房地产机构应使用可靠和独立的信息来验证所有客户。同样重要的是,在有洗钱或恐怖主义融资的嫌疑,或对客户真实身份具有质疑的情况下,必须重新验证身份 。如果正在使用实益拥有权的安排(其中涉及企业客户或空壳公司),应采取额外的合理措施核实所有实益拥有人的身份。不用说,尽职调查和交易监控也必须同时在整个业务关系中进行,以确保交易性质与企业对客户的业务的了解的一致性。

记录保存

房地产机构应收集所有相关信息,并采用一致的格式来保留关于其客户身份和活动的记录 。机构必须保留的包括:涉及到交易、支付、客户身份识别程序,以及尽职调查评估的相关记录。建议将所有信息和记录同时存为硬拷贝和电子版,以便未来的回收和审计。这也便于监管机构在调查时及时获取。

报告可疑活动

在有合理理由怀疑一个客户隐瞒身份,或相关交易表明犯罪、偷税漏税、犯罪所得、洗钱或资助恐怖主义罪行的质疑,房地产机构必须向监管机构提交报告(例如,使用大额现金结清买卖或在合同名义下支付定金后无缘无故取消合约)。这些可疑的交易必须尽快根据目前的地理位置定位秩序的管理向监管机关报告。

反洗钱 / 反恐融资计划

当涉及到管理义务时,房地产机构也应警惕反洗钱法律(简称AML)。不这样做可能会不仅导致高额罚款、扣押和司法机关对购买钱款的跟踪,机构的声誉也会严重受损。为了检控洗钱和帮助恐怖融资,我们强烈建议房地产机构制定内部程序和准则,加强员工培训。这样的指导方针将有助于房地产机构在检测和解决,利用房地产进行非法融资活动中,与执法部门更有效地配合。

同样重要的是,一旦实施,如不进行定期审查这些程序和政策,即属于反洗钱法规下的严重失误,有可能导致监管行动。因违反反洗钱规定的制裁措施包括金融处罚,对于最为严重的案件会采取刑事诉讼 。实施执法行动的前提并不需要一个企业真正被犯罪分子利用,只需机构内部程序上有漏洞。

最后要点

执法机构最近的打黑行动是长期的,因为它会照亮房地产市场最黑暗的角落 。然而,该行动实际上是美国监管机构第一次要求房地产机构透露全现金交易背后的真实姓名。这种新形式很可能在房地产行业中导致不寒而栗的影响,因为房地产行业已经在近几年内越来越依赖于富有且遮遮掩掩的买家,并已从这波热潮中获益匪浅。虽然使用房地产洗钱将理所当然地继续成为美国监管部门的一个重要领域,坚持监管指引将有助于识别,并消除潜在的洗钱风险。