Den 22. april 2015 satte Høyesterett i storkammer enstemmig til side flertallets syn i en tidligere høyesterettsdom i plenum, Bøvre-dommen fra Rt. 2007-1706 (dissens 9-8). Det betyr at flere bortfestere nå får anledning til å regulere festeavgiften til tomteverdi i stedet for bare etter konsumprisindeks.

Saken gjaldt en mye brukt standardkontrakt utarbeidet av Norges Bondelag. Disse kontraktene ble inngått for 40 år med adgang for fester til å fornye for nye 20 år. Festeavgiften kunne reguleres etter konsumprisindeksen hvert femte år. Ved fornyelse har bortfester adgang til å regulere festeavgiften etter tomteverdien. Ved fornyelse av kontrakten hadde det i denne saken allerede funnet sted en regulering etter konsumprisindeks.  Bøvre-dommen og flere etterfølgende høyesterettsdommer har lagt til grunn at reglene om engangsløft i tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 kun kan benyttes ved første regulering av festeavgiften etter 1.1.2002. Hvis festeavtalen er blitt regulert etter konsumprisindeks i medhold av festeavtalens bestemmelser etter 1.1.2002, mister man anledningen til senere å regulere etter reglene om engangsløft selv om festeavtalen har bestemmelser om slik adgang til tomteverdiregulering. Brorparten av disse bondelagskontraktene har blitt regulert etter konsumprisindeks fordi det i kontrakten er bestemt at det skjer hvert femte år. Reguleringsadgangen etter tomteverdi ble derfor i mange av disse tilfellene avskåret ved fornyelsen for 20 år ved utløp av disse festekontraktene etter 40 år, som en følge av det som ble bestemt i Bøvre-dommen.

Det er dette Høyesterett nå i storkammer enstemmig (9-0) har satt til side. I premissene viser Høyesterett til at Bøvre-dommen blir problematisk i forhold til EMK P1-1[1] slik den er tolket i Lindheim-dommen[2] fra 2012. Her ble grunneiernes vern etter P 1-1 krenket ved at de ble tvunget til å fortsette festeavtaleforholdet på samme vilkår som før etter de nye bestemmelsene i tomtefesteloven. De ville dermed på ubestemt tid bli tvunget til bare å få adgang til å regulere etter konsumprisindeks etter at de tidsbestemte kontraktene var løpt ut, som følge av at lovgiver nå hadde gitt festerne rett til å kreve kontraktene forlenget på samme vilkår (indeks).

EMD reagerte i Lindheim-dommen på at det ikke var vurdert av lovgiver om dette var i samsvar med P 1-1 sitt krav om forholdsmessighet. EMD fastslo deretter at det var en mangel på forholdsmessighet at den avkastningen bortfester i Lindheim-saken satt igjen med var mindre enn 0,25 % av markedsverdien som råtomt.

Høyesterett peker på denne vurderingen i Lindheim-dommen og viser til at lovgivers interesseavveining i den foreliggende sak var knyttet til at bortfestere med avtalefestet rett til regulering etter tomteverdi skulle få foreta et «engangsløft». Dersom en slik avtalefestet rett til å foreta et slikt engangsløft skulle falle bort, mangler den balansering av interessene som EMD legger så stor vekt på.

Etter dette ble det lagt til grunn at det var klart best i samsvar med Lindheim-dommens premisser og lovforarbeidene, å tolke bestemmelsen slik at bortfester i medhold av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeks.

Fortsatt vil det være slik at bortfester ved avtaler som er inngått 26. mai 1983 eller tidligere, per 1.1.2015 ikke kan kreve mer enn kr 11.378 i festeavgift for festetomter inntil 1 dekar. Er tomten større enn 1 dekar kan bortfester kreve kr 11.378 per dekar.  Er tomten eksempelvis 1.5 dekar vil «taket» da være kr 17.067.

Det er mange festeforhold som har benyttet Bondelagets standardavtale og som nå får en sjanse til å kreve engangsløft til tomteverdi.  Høyesteretts uttalelse er så generell at den også kan gi bortfestere som har forsømt seg og ikke påberopt det engangsløft festekontrakten gir anledning til, en ny sjanse ved neste avtalefestede regulering av festeavgiften.

Det vil også være bortfestere som har tapt festeinntekter ved at festere har påberopt seg Bøvre-dommen i forsvar mot regulering etter tomteverdi, eller bortfestere selv har lagt Bøvre-dommen til grunn og bare krevd regulering etter indeks. Her vil det nå måtte avklares om det er grunnlag for å kreve festeavgiften endret igjen etter at Bøvre-dommen nå er satt til side, og om det kan skje med øyeblikkelig virkning eller fra førstkommende regulering.

Det ble allerede i 2012 reist et gruppesøksmål mot staten for lovgivning som strider mot borgernes beskyttede rettigheter i EMK. Tre grunneiere har krevd erstatning på objektivt grunnlag. Saken er stanset i påvente av ny lovgivning som følge av Lindheim-dommen.

Det er vedtatt en midlertidig lov som har frosset rettstilstanden etter Lindheim-dommen frem til 1.7.2015, slik at det ikke skal bli spekulasjoner eller inngås avtaler på sviktende grunnlag frem til rettstilstanden er avklart.

Den 27. mars 2015 ble det fremmet en lovproposisjon[3] til behandling i Stortinget. Det er ventet at de nye reglene som skal regulere hvilken festeavgift bortfester kan kreve ved forlengelse av festeavtaler som er tidsbegrenset, derfor blir vedtatt og satt i kraft innen 1.7.2015.