De Hoge Raad heeft afgelopen maand weer verschillende arresten gewezen die van belang zijn voor de dagelijkse praktijk. Onder andere is geoordeeld dat de huurder van een bedrijfsruimte er niet vanuit mag gaan dat de verhuurder heeft onderzocht of zijn plannen passen binnen het bestemmingsplan en dat de eventueel verschuldigde boete op grond van de Wav mag worden doorgelegd naar de onderaannemer. Ook het Hof van Justitie heeft een belangrijk arrest gewezen.

Hoge Raad 27 november - Huurrecht 

Inbev is hoofdhuurder van een bedrijfsruimte die volgens de huurovereenkomst is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijfsruimte en feitelijk ook gebruikt is voor verschillende horeca gerelateerde bedrijven. Verweerders worden in 2006 onderhuurder doormiddel van een indeplaatsstelling. Zij willen in het gehuurde een Italiaans restaurant beginnen. Najaar 2006 zijn zij zonder vergunning het gehuurde pand gaan verbouwen. Nadat de gemeente had geconstateerd dat voor de verbouwing een vergunning vereist was heeft de gemeente een bouwstop opgelegd. Aangezien gebruik als zelfstandige horeca in strijd was met het bestemmingsplan, was een planologische vrijstelling nodig op basis van de WRO (oud). Onderhuurder heeft in februari 2008 de handdoek in de ring gegooid en de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling. De kantonrechter heeft de vordering van de onderhuurder afgewezen, maar het hof geeft de onderhuurder gelijk. Inbev was niet op de hoogte van de bestemming van het pand en van de mogelijke problemen die de onderhuurder zou gaan ondervinden. In cassatie oordeelt de Hoge Raad dat een huurder van bedrijfsruimte er in zijn algemeenheid niet vanuit mag gaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente in nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren. In dit arrest wordt de nadruk gelegd op dwaling. Mogelijk was de uitkomst anders geweest als huurder (ook) een beroep had gedaan op de gebrekenregeling, alhoewel daar in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte dikwijls van wordt afgeweken. Vooralsnog geldt dan ook: huurders onderzoek of het gehuurde geschikt is voor het beoogde gebruik en check het bestemmingsplan. Voor het arrest klik hier.

Hoge Raad 11 december - Wav

De Wet Arbeid Vreemdelingen ("Wav") strekt ertoe illegale tewerkstelling te bestrijden. De Wav wordt bestuursrechtelijk gehandhaafd. Dit houdt onder meer in dat een werkgever die het verbod van artikel 2 lid 1 Wav overtreedt doordat hij arbeid door een vreemdeling laat verrichten zonder dat de daarvoor vereiste vergunning aanwezig is, een bestuurlijke boete wordt opgelegd. De Wav geeft een zeer ruime omschrijving van werkgever. Dit heeft tot gevolg dat in een keten van overeenkomsten zowel de opdrachtgever, hoofdaannemer, onderaannemer en onder-onderaannemer werkgever in de zin van de Wav is. In dergelijke overeenkomsten is vaak een verhaalsbeding opgenomen, op grond waarvan een werkgever aan wie een boete is opgelegd deze mag verhalen op zijn contractuele wederpartij die de opvolgende schakel in de keten van werkgevers is. Aan de Hoge Raad is in een prejudiciële procedure de vraag gesteld of een dergelijk verhaalsbeding nietig is. De Hoge Raad heeft 11 december jl. geoordeeld dat dit in beginsel niet het geval is. Een verhaalsbeding kan dus worden opgenomen in overeenkomsten. Voor het arrest klik hier.

Hof van Justitie 9 december 2015

Het Hof van Justitie heeft op 9 december 2015 een uitspraak gedaan die van belang is voor vastgoedfondsen. Het Hof oordeelt dat een vennootschap die is opgericht door meer dan één belegger, met enkel het doel het bijeengebrachte vermogen te beleggen in onroerende zaken, kan worden aangemerkt als een ‘gemeenschappelijk beleggingsfonds'. Het Hof stelt wel als voorwaarde dat de vennootschap aan bijzonder overheidstoezicht moet zijn onderworpen. Belang van het aanmerken als gemeenschappelijk beleggingsfonds is dat het beheer daarvan vrijgesteld is van BTW. Ten aanzien van het beheer merkt het Hof nog op dat de feitelijke exploitatie van de onroerende zaken ( de verhuur) van een gemeenschappelijk beleggingsfonds niet onder het begrip ‘beheer' valt. Beheerswerkzaamheden beperken zich tot beslissingen en adviezen met betrekking tot aan- en verkoop van onroerend goed en de daarbij behorende administratie. Wilt u meer weten, klik hier voor onze uitgebreidere newsflash.