Het Grondwettelijk Hof boog zich over de voorwaarden inzake het bekomen van een planschadevergoeding. Het Grondwettelijk Hof stelt zich mild op t.a.v. de strenge voorwaarden van deze regeling.

Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan aanleiding geven tot “planschade”

Een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan dat een harde bestemming naar een zachte bestemming omzet en/of een nieuw verkavelings- of bouwverbod oplegt, wordt door eigenaars/promotoren veelal niet met gejuich onthaald. Zij vrezen immers een ernstige waardevermindering van hun eigendom/investering.

Bezwaren omtrent de waardevermindering door dergelijke ontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen worden vaak middels een verwijzing naar de planschaderegeling (en het aldaar voorziene vergoedingsmechanisme) afgewezen.

Van planschade spreekt men wanneer een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve ruimtelijk uitvoeringsplan wel nog voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen in aanmerking kwam.

Indien aan een aantal voorwaarden is vervuld, kan een eigenaar in dit geval een vergoeding krijgen voor de schade die hij lijdt ten gevolge van een rechtmatige vaststelling van de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit is de zgn. “planschadevergoeding”.

Recht op vergoeding? Ja maar… een beperkte vergoeding onder strenge voorwaarden

Om recht te hebben op een planschadevergoeding moet de eigenaar, op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve ruimtelijke uitvoeringsplan, aan volgende vier voorwaarden voldoen (art. 2.6.1, § 3 VCRO):

  1. het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg. Dit criterium geldt evenwel niet voor de percelen waarop de bedrijfsgebouwen en de exploitantenwoning van een bestaand land of tuinbouwbedrijf gelegen zijn;
  2. het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen;
  3. het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone zoals bepaald in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan;
  4. enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade.

Bovendien is voorzien dat het gaat om een “beperkte” vergoeding. Zo bedraagt de planschadevergoeding tachtig percent van de waardevermindering (artikel 2.6.2, § 2, eerste lid VCRO).

Zijn de modaliteiten van de planschadevergoeding (te) streng?

Het laat zich raden dat deze voorwaarden, uitsluitingen en inperkingen in de praktijk fel worden bekritiseerd. De voorwaarden worden door rechtsonderhorigen als onevenredig, willekeurig en onredelijk aangevoeld.

In het kader van de door een eigenaar opgeworpen kritiek tegen de planschaderegeling richtte de Nederlandstalige Rechtbank van Eerste Aanleg van Brussel hierover twee prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof.

Het Grondwettelijk Hof werd verzocht om een aantal planschaderegels te toetsen aan de artikelen 10, 11 en 16 van de Grondwet (gelijkheidsbeginsel en bescherming van eigendom) en artikel 1 van het eerste aanvullende protocol bij het EVRM. Het ging meer bepaald om de volgende regels:

  1. de voorwaarde dat slechts de eerste 50 meter vanaf de rooilijn voor planschade in aanmerking komt en;
  2. de bepaling dat de planschadevergoeding 80 pct. van de waardevermindering bedraagt.

Het oordeel van het Grondwettelijk Hof

Het Grondwettelijk Hof overweegt hieromtrent als volgt: “[D]oor te bepalen dat de planschadevergoeding 80 pct. van de waardevermindering bedraagt en beperkt wordt tot de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn, heeft de decreetgever in beginsel geen maatregel genomen die kennelijk onevenredig is met het door hem beoogde doel of die kan worden beschouwd als een krachtens artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht.

De dubbele beperking van de hoegrootheid van de planschadevergoeding hangt samen met de voorwaarde dat een planschadevergoeding enkel toekomt aan de eigenaar van een bouwgrond, die bovendien een zekere, actuele en objectief vaststelbare schade moet hebben geleden en die slechts deels wordt vergoed, als tegemoetkoming voor de principiële niet-vergoedbaarheid van erfdienstbaarheden tot algemeen nut. Het komt de decreetgever toe de gevallen te bepalen waarin een beperking van het eigendomsrecht tot een vergoeding aanleiding geeft en hij beschikt te dezen over een ruime beoordelingsvrijheid. In de regel, en inzonderheid in woongebieden, wordt aldus geen onevenredige last opgelegd aan de eigenaars van bouwgronden, nu veelal niet dieper dan vijftig meter vanaf de rooilijn kan worden gebouwd.

Anders is het evenwel voor de gronden gelegen in andere gebieden dan woongebieden zoals in industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen en andere gebieden die bestemd zijn om gebouwen met een grotere bouwdiepte te ontvangen. Een beperking van de planschadevergoeding tot de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn is in een zodanig geval niet in redelijkheid verantwoord”.

Het arrest nr. 140/2016 van het Grondwettelijk besluit samengevat dat:

  • de beperking tot de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn de ingeroepen bepalingen schendt, doch uitsluitend voor wat betreft gronden gelegen in andere gebieden dan woongebieden zoals in industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen en andere gebieden die op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan waarbij een bouwverbod wordt opgelegd, bestemd waren om gebouwen te ontvangen met een bouwdiepte van meer dan 50 meter vanaf de rooilijn;
  • de beperking van planschadevergoeding tot 80 pct. van de waardevermindering (artikel 2.6.2, § 2 VCRO) de ingeroepen bepalingen niet schendt.

Is het oordeel van het Grondwettelijk Hof (te) mild voor de decretale planschadevergoeding-regel?

Het staat buiten kijf dat het oordeel van het Grondwettelijk Hof mild is voor de planschade-regeling. De planschaderegeling blijft zo goed als volledig overeind. Het arrest is dan ook een (dikke) streep door de rekening van heel wat eigenaars/promotoren.

Het onderscheid tussen woongebieden en andere gebieden (industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen en andere gebieden) is opmerkelijk. Het is dan ook voornamelijk de overweging van het Grondwettelijk Hof dat bij bouwgronden “veelal niet dieper dan vijftig meter vanaf de rooilijn kan worden gebouwd” die vragen oproept. Deze overweging houdt immers geen rekening met het gegeven dat er ook grotere (maar compactere) woonprojecten worden gerealiseerd en lijkt er impliciet maar zeker van uit te gaan de meeste bouwprojecten in Vlaanderen de vorm van lintbebouwing aannemen. Dat is niet langer het geval.