(CE, 4 mars 2015, n°360508)

Par un arrêt en date du 4 mars 2015, le Conseil d'Etat confirme les conséquences fiscales de la levée d'option d'achat d'un contrat de crédit-bail immobilier exercée par une SCI soumise au régime fiscal des sociétés de personnes.

En l'espèce, une SCI avait conclu un contrat de crédit-bail avec une société pour l'acquisition et le financement d'un terrain sur lequel ont été édifiés des bâtiments à usage de stockage et de bureaux, lesquels ont été donnés en sous-location. Quelques années plus tard, la SCI a racheté l'immeuble en levant l'option d'achat qui lui était offerte. A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a considéré que le transfert de propriété de l'immeuble consécutif à la levée de l'option d'achat s'est traduit par un changement de nature de l'activité exercée par la SCI. Une fois acquis, l'immeuble était donné en location directe, et non plus en sous-location. Par conséquent, du fait du changement de nature de l'activité exercée, l'administration a réintégré dans le résultat de la SCI la plus-value acquise à cette date, ainsi que les amortissements non justifiés et les charges de loyers non déductibles. Les deux associés personnes physiques de la SCI ont été déboutés le 4 février 2010 par le Tribunal administratif de Paris de leur demande en décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année du rachat de l’immeuble. La Cour administrative d’appel de Paris ayant confirmé le 26 avril 2012 la position des juges de première instance, ils se sont pourvus devant le Conseil d'Etat.

Celui-ci rejette le pourvoi formé par les associés de la SCI et confirme le raisonnement de l’administration fiscale. La Haute Juridiction juge en effet que si la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit bail ne peut, par elle-même, faire naître de plus-value, l'administration demeure fondée à tirer les éventuelles conséquences fiscales qui s'attachent au transfert de propriété que cette levée d'option emporte. Plus précisément, le Conseil d'Etat valide le raisonnement selon lequel l'entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la SCI consécutive à la levée d'option de crédit bail s'est traduite par un changement de nature de l'activité exercée, la SCI cessant son activité de sous-location, activité taxable dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux, au profit d'une activité de location directe, activité taxable dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, et quand bien même aucun acte ne matérialiserait le transfert de l'immeuble au patrimoine de la société, la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d'avoir été acquise à cette date.

Ce principe d'imposition a été affirmé pour la première fois à l'occasion d'une réponse ministérielle (réponse ministérielle n° 42984 Moyne-Bressant, JO AN 15 juillet 1991), avant d'être légalisé en 1994 (article 31 de la loi 94-126 du 11 février 1994). L'administration fiscale l'a elle-même repris dans ses commentaires publiés dans sa base BOFiP (BOI-BNC-BASE-30-10 n°350, 360, 370 et 380, 12 Septembre 2012).