Existe una opinión generalizada optimista sobre la recuperación del sector inmobiliario.  La crisis ha dejado muchas víctimas en su largo e intenso recorrido por el sector, así como un regusto amargo y desconfianza, pero lo cierto es que desde 2014 se vislumbran más luces que sombras en el sector,  provocadas por el interés de la inversión internacional en nuestro país.

Esta realidad pudo palparse en la feria inmobiliaria internacional MIPIM,  que reúne cada año en Cannes a la flor y nata de las administraciones públicas de las grandes urbes europeas, así como a las principales empresas del sector y sus proyectos inmobiliarios más emblemáticos.

En 2013 nadie apostaba por España en MIPIM, era casi sacrílego hablar a los fondos e inversores internacionales de nuestro país. Nadie quería escuchar. España no existía en su mapa de la economía mundial. Se apostaba por otros países.

Un año más tarde  y con más fuerza aún en 2015, el interés por invertir en nuestro país ha pasado de la nada, de no existir, a ser una apuesta “segura” y objeto de interés y deseo por parte de los inversores internacionales presentes en MIPIM. ¿Qué ha ocurrido?

Los analistas  justifican este cambio de tendencia con varios argumentos.

  1. En primer lugar, por la adecuación de los precios de venta a un valor de mercado más racional, provocada por las correcciones en el precio que se han ido sucediendo en estos años. De hecho, se calcula que la caída promedio de valor, es decir el ajuste en el precio, ha sido de un 55% del 2007 al 2013.
  2. En segundo lugar, las expectativas de progresivo crecimiento de los precios para los próximos años y el previsible incremento del precio del alquiler  en nuestro país, está por debajo de los estándares europeos.
  3. Por último, la liquidez existente en el mercado, que unida a la poca o nula rentabilidad de la deuda pública a largo plazo, hace que la inversión en inmobiliario resulte atractiva tanto al mercado internacional como al interno.

LAS CIFRAS DE LA RECUPERACIÓN

A nivel Europeo, según Cushman & Wakefield (C&W),  el mayor interés por invertir en Europa se detectó en 2014 de EE.UU, con unas inversiones de 45.000 millones de euros.  Asia Pacifico invirtió 12.800 millones, Oriente Medio y África 9.600 millones  y América Latina 1.300 millones.  En sentido inverso los europeos invirtieron el año pasado 13.600 millones de euros en las cuatro áreas geográficas citadas. De esta cifra global, la inversión inmobiliaria que ha ido de Europa a EE.UU ha representado el 72,8%, es decir, 9.900 millones de euros.

En conclusión, el saldo neto mundial a favor de la inversión inmobiliaria en Europa ha sido de 55.100 millones de euros, a los que hay que sumar los 47.900 millones que Europa ha invertido en si misma mediante el movimiento de capitales de unos países en otros y la inversión interna de cada estado.

¿Dónde se ha centrado esta inversión en Europa? La principal economía receptora de estas inversiones ha sido Londres, seguida de París. En el resto del mundo, han sido Nueva York, Sídney y Tokio las elegidas. La primera ciudad española que aparece en este ranking es Madrid, en decimotercera posición.

PREVISIONES A CORTO PLAZO

El crecimiento en la inversión en los mercados más maduros (léase Londres y París), será menor y estará centrada en productos inmobiliarios de muy alta cualidad y valor. Para los países del sur de Europa, se prevé un crecimiento mucho más relevante, al considerar los inversores que los precios tienen capacidad de recorrido y mejora con retornos muy superiores al de los mercados más consolidados.

A ciudades como Madrid (considerada la capital financiera de sur de Europa) y Barcelona,  se les augura un buen porvenir para la inversión, si bien resulta conveniente analizar hacia qué subsectores del sector inmobiliario se dirigió en 2014 esta inversión.

A lo largo del año 2014 la inversión inmobiliaria en España se diversificó en un 40% en el segmento delretail y en un 31% en el subsector de las oficinas.  El resto se distribuyó en residencial, hotelero e industria, por este orden.

Del total de la inversión (6.493 millones de euros)  el 61% provino de inversores internacionales y el resto de inversores domésticos.  Entre estos últimos, cabe destacar el relevante papel que las SOCIMI, con una gran liquidez y muy conocedoras del mercado, han tenido en la inversión inmobiliaria a lo largo del año 2014 (Información facilitada por C&W).

La escasez de producto y las expectativas que el mercado internacional tiene en nuestro país está provocando que aparezcan en el tablero de juego un nuevo perfil de inversores, más arriesgados, que no buscan la rentabilidad inmediata o a corto plazo. Se trata de fondos promotores, que de la mano de socios locales buenos conocedores del producto, se plantean la adquisición de suelo para promover o rehabilitar edificios.

Click here to view image.

CÓMO CONSOLIDAR LA RECUPERACIÓN 

El éxito o no de esta fórmula de inversión va a depender en gran medida de cómo fluya el crédito de ahora en adelante por parte de las entidades financieras hacia el promotor nacional. Si las entidades financieras confían en el sector, éste probablemente no acudirá al socio exterior o lo hará únicamente para proyectos de gran entidad.

En relación a este último punto, es importante destacar que el sector de la promoción inmobiliaria nacional ha sufrido con especial crudeza la persistente crisis que les ha acompañado durante todos estos años. Muchos han caído por el camino y quienes continúan se encuentran, en la mayoría de los casos, exhaustos anímica y financieramente hablando. Apenas disponen de  recursos, tras haber sobrevivido a un concurso de acreedores o, en el mejor de los casos,  a dos o tres refinanciaciones en las que han perdido sus mejores activos.

Para ellos la travesía hacía la recuperación aún no ha finalizado, todavía arrastran deudas y pasivos cuyas devoluciones han conseguido equilibrar con sus ingresos, y  en muchos casos, mantienen algún buen solar, a partir del cual esperan ilusionados volver a reiniciar la actividad.

Sólo nos queda esperar que, si la recuperación acaba siendo un hecho,  no volvamos a caer en los errores de siempre y evitemos volver a tropezar en las mismas piedras. Para ello las instituciones y el Gobierno deben tomar medidas tendentes a lograr que los mecanismos de control sean efectivos y se establezcan límites, cuando menos, a la financiación del suelo. Asimismo, todos los operadores deben ser conscientes de aquello que no debe hacerse y tratar de enfocar su negocio de forma más eficiente y con una buena visión de futuro.

*Artículo escrito por Antonio Gil, socio de Financiero y Tributario y del grupo Inmobiliario y de la Construcción.