Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton (kort-geding) 11 november 2015(ECLI:NL:RBNNE:2015:5157)

Vordering om ongebruikt gedeelte van een winkelpand te exploiteren in kort-geding

De exploitatieplicht is als zodanig niet in de wet opgenomen. In het overgrote deel van de gevallen is de exploitatieplicht echter ook expliciet opgenomen in de huurovereenkomst zelf of in de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen (zoals de vaak gehanteerde ROZ- bepalingen met betrekking tot winkelruimte en kantoorruimte).

In deze zaak ging het om een huurovereenkomst tussen een commerciële verhuurder en Ahold met betrekking tot een winkelruimte die is gehuurd ten behoeve van de exploitatie van een Albert Heijn-supermarkt. De gehuurde winkelruimte was 2.612 m2 groot en ter zake het achterste gedeelte daarvan (ter grootte van 960 m2) was in de huurovereenkomst bepaald dat Ahold deze mocht onderverhuren. Ahold is na het sluiten van de huurovereenkomst in het grootste deel van het gehuurde (1.652 m2) een Albert Heijn-supermarkt gaan exploiteren. Dit gedeelte is gelegen aan het plein/parkeerterrein van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uit maakt. Het achterste gedeelte van het gehuurde dat Ahold op grond van de huurovereenkomst mocht onderverhuren, heeft Ahold niet in gebruik genomen en te huur gezet.

De verhuurder heeft Ahold vanaf maart 2014 meerdere malen gesommeerd om ook het achterste gedeelte van het gehuurde in gebruik te nemen, hetgeen Ahold geweigerd heeft. Ahold heeft nog wel voorgesteld om raamdecoratie aan te brengen, zodat het achterste gedeelte van het gehuurde optisch onderdeel zou uitmaken van de Albert Heijn-supermarkt en daardoor niet zichtbaar zou zijn dat er sprake is van leegstand. De verhuurder heeft dit voorstel van Ahold van de hand gewezen. De verhuurder heeft vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij vorderde dat Ahold ook het achterste gedeelte van de winkelruimte in gebruik zou nemen.

De kantonrechter oordeelt echter dat de verhuurder daarbij – gelet op alle omstandigheden van het geval – onvoldoende (spoedeisend) belang had. Doordat het achterste gedeelte van het gehuurde niet gelegen is aan het centrale plein/parkeerterrein (anders dan het voorste gedeelte), maar aan een straat zonder (veel) winkelend publiek waaraan geen winkelunits zijn gelegen, is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een ‘enigszins afgelegen ruimte’. De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij er een zodanig spoedeisend belang bij heeft dat deze enigszins afgelegen ruimte bij de exploitatie van de Albert Heijn-supermarkt wordt betrokken en dat het noodzakelijk is dat daarvoor een voorlopige voorziening moet worden getroffen, waarbij de belangen van Ahold (waaronder het feit dat de exploitatie reeds verlieslatend zou zijn) zouden moeten wijken.

Daarnaast benadrukt de kantonrechter dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat Ahold het achterste gedeelte mocht onderverhuren. Daarmee heeft de verhuurder ermee ingestemd dat alleen in het voorste gedeelte van het gehuurde een Albert Heijn-supermarkt zou worden geëxploiteerd. Het door de verhuurder gestelde belang bij een Albert Heijn-supermarkt van een grotere omvang kan dan ook geen argument opleveren om de vordering tot ingebruikneming van het achterste gedeelte van het gehuurde toe te wijzen. Doordat de kantonrechter oordeelt dat de verhuurder een onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij de ingebruikneming van het achterste gedeelte van het gehuurde, komt de kantonrechter niet toe aan beantwoording van de vraag of de exploitatieplicht zich überhaupt uitstrekte tot het achterste gedeelte van het gehuurde.