Новий рік розпочався з суттєвих змін стосовно реєстрації прав на нерухоме майно.

Зокрема, набула чинності нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частково з 13 грудня 2015 року, та частково - з 1 січня 2016 р.) (надалі – «Закон»)  та Постанова Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року за № 1127 (надалі – «Постанова»).

Постановою скасовано дію наступних постанов Кабінету Міністрів України, зокрема:

  • «Про затвердження розміру і порядок використання плати за внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру» від 21 листопада 2012 р. № 1204
  • «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 17 жовтня 2013 р. № 868
  • «Деякі питання надання інформації про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження» від 24 грудня 2014 р. № 722
  • «Про надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у скорочені строки» від 8 квітня 2015 р. № 190.

Також зазначеною Постановою затверджено:

  • Порядок надання інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно; та
  • Порядок доступу до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином всі «процедурні» питання щодо реєстрації прав нерухоме майно та їх обтяжень – були змінені.

Окрім того, з 1 січня 2016 року був скасований наказ Міністерства юстиції України від 2 квітня 2013 року за № 607/5 «Про заходи щодо взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб», яким було передбачена вимога щодо реєстрації прав власності на об’єкти площею понад 5 000 кв. м. через державну реєстраційну службу.

Які глобальні зміни ми отримаємо в результаті прийняття Закону та Постанови?

  • Трохи відкоригували перелік прав, які підлягають реєстрації. Наразі, Закон чітко вказує, що реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Раніше Закон передбачав, що будь – яке право оренди має підлягати реєстрації. Такою зміною норми Закону були приведені у відповідність до норм Цивільного кодексу України (раніше між ними була колізія з цього питання).
  • Законом чітко тепер передбачено, що не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії. До прийняття Закону існували різні правові позиції щодо реєстрації права власності на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії.
  • Змінилися і суб’єкти, які можуть проводити реєстрацію. Починаючи з 1 січня 2016 року реєстрацію можуть проводити: (1)  суб'єкти державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації, акредитовані суб'єкти) та державні реєстратори прав на нерухоме майно (нотаріуси, державні виконавці, особа, яка відповідає кваліфікаційним вимогам Міністерства юстиції України та перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав).
  • Передбачена можливість державної реєстрації прав за заявою заявника шляхом подання її в електронній формі суб'єкту державної реєстрації прав або нотаріусу через веб-портал Мін'юсту.

Важливим є той факт, що з 1 січня 2016 р. нотаріуси мають право проводити реєстрацію на новозбудовані та реконструйовані об’єкти, проте, поки фактично не проводять її через:

  • нечітко виписаний «принцип екстериторіальності» (тобто можливості зареєструвати право власності на нерухоме майно нотаріусом, який адміністративно знаходиться не за місцезнаходженням нерухомого майна). Очікуємо більш детальних роз’яснень з цього питання від Міністерства юстиції України.
  • раніше підтвердження факту державної реєстрації оформлювалося у вигляді витягу, проте, зараз, згідно вимог Постанова Кабінету Міністрів України, від 25 грудня 2015 року за № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», інформація з Реєстру може бути надана у двох формах: (1) електронній; та (2) паперовій. У паперовій формі інформація надається шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210 х 297 міліметрів) без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки. Учасники ринку та нотаріуси досі обговорюють це нововведення, оскільки підтвердження права власності на нерухоме майно, отримане виключно у вигляді інформаційної довідки (без видачі правовстановлюючого документу) вбачається дуже суперечливим для ринку, який вже звик до попередніх формальностей.