In de praktijk van alledag speelt dit niet zo vaak maar het is voor de verhuurder en huurder nuttig om even bij deze mogelijkheid stil te staan. Een opzegging door de huurder bewerkstelligt het eindigen van de huurovereenkomst na het eindigen van de opzegtermijn. Dat geldt niet voor een opzegging door de verhuurder met betrekking tot een bedrijfsruimte die valt onder het regime van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Dat regime geldt kort gezegd voor de huur van winkelruimte, horecaruimten en ruimten waarin een ambacht wordt uitgeoefend (b.v. de fietsenmaker, de garage). De huurder van een dergelijke ruimte wordt goed beschermd door de wetgever.

Huurder stemt niet in met de opzegging

Als de huurder niet expliciet schriftelijk meedeelt met de huuropzegging van de verhuurder in te stemmen, loopt de huurovereenkomst door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een door de verhuurder te starten beëindigingsprocedure. In de wet is geen termijn opgenomen waarbinnen de verhuurder zo'n procedure dient te beginnen. In beginsel kan de verhuurder zo'n procedure ook nog aanvangen nadat de opzegtermijn al is verstreken.

Beëindigingsprocedure

In een beëindigingsprocedure kan de rechter aan de huurder een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten toekennen. Als de rechter dat van plan is, dient hij dat in een tussenuitspraak aan de partijen mee te delen en daarbij een termijn vast te stellen waarbinnen de verhuurder zijn vordering tot beëindiging van de huur (en daarmee de huuropzegging) kan intrekken omdat hij b.v. de door de rechter toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te hoog vindt. Als de verhuurder op deze wijze gebruik maakt van zijn bevoegdheid de vordering tot beëindiging in te trekken, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Dat zou ook het geval zijn geweest indien de rechter de vordering tot beëindiging had afgewezen.

Uitspraak Hof Amsterdam

In een door het gerechtshof te Amsterdam medio 2015 behandelde zaak werd er na de opzegging door de verhuurder tussen partijen onderhandeld over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De huurder (een modeketen) had niet met de opzegging ingestemd. Over de hoogte van de tegemoetkoming werd geen overeenstemming bereikt waarna de verhuurder zijn huuropzegging introk waardoor de huurovereenkomst in de optiek van de verhuurder met vijf jaar werd verlengd op grond van een bepaling in de huurovereenkomst. De huurder had daar niet op gerekend en bestreed dat de verhuurder zijn opzegging kon intrekken. Het Hof stelde de verhuurder echter in het gelijk. Daarbij wijst het Hof er enerzijds op dat de huuropzegging aan huurder de mogelijkheid heeft geboden om het eindigen van de huurovereenkomst te bewerkstelligen door expliciet schriftelijk met de huuropzegging in te stemmen. Anderzijds wijst het Hof er op dat de verhuurder zijn recht om een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter in te stellen kan verwerken (de huurder kan in dit verband in de door de verhuurder begonnen procedure een beroep op "rechtsverwerking" door de verhuurder doen) en daar ook afstand van doen, hetgeen neerkomt op het intrekken van de opzegging. De huurovereenkomst loopt dan gewoon door. Ook wijst het Hof nog op de bevoegdheid van de verhuurder zijn vordering tot beëindiging in te trekken indien hij niet kan instemmen met de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten die de rechter voornemens is aan de huurder toe te kennen.

Tenslotte trekt het Hof nog een parallel met de wettelijke bepalingen over het tot stand komen van overeenkomsten. Een overeenkomst komt tot stand door de aanvaarding van een aanbod. Een gedaan aanbod kan echter door de aanbieder worden herroepen indien het aanbod nog niet is aanvaard. In lijn hiermee kan een huuropzegging van de verhuurder, die nog niet door de huurder is aanvaard, door de verhuurder worden herroepen.

Uitkomst

De huurder bleef derhalve nog vijf jaar gebonden aan de huurovereenkomst door de beslissing van het Hof over de rechtsgeldigheid van de intrekking van de huuropzegging door verhuurder.

Les

De les die uit deze uitspraak kan worden getrokken is dat het aanbeveling verdient om, zodra duidelijk is dat geen beroep op de huurbescherming wordt gedaan en dat de huurder voor het eindigen van de opzegtermijn zal vertrekken uit het gehuurde, niet alleen de ontvangst te bevestigen maar ook mee te delen dat de opzegging wordt geaccepteerd. Daardoor wordt uitgesloten dat de verhuurder de huuropzegging nog kan intrekken.