Власник об’єкту нерухомого майна може здійснювати управління таким об’єктом самостійно або шляхом залучення керуючого (керуючої компанії). У тому випадку, якщо об’єкт нерухомості є профільним активом власника, то таке управління, як правило, здійснюється власником самостійно.

Питання залучення керуючого (керуючої компанії) для управління об’єктами нерухомого майна є актуальним у випадку, якщо такий об’єкт не є профільним активом, а також якщо власник такого майна, в силу будь-яких причин, не може або не хоче займатися управлінням належного йому нерухомого майна. Так, наприклад, багато власників торгових, офісних та/або розважальних центрів в силу різних причин, до яких можна віднести, наприклад, небажання утримувати великий штат з управління такими центрами, вважають за краще покладати обов’язки по їх управлінню на компанії, що спеціалізуються в управлінні нерухомістю.

У зв’язку з цим виникає питання про те, яким чином сторони можуть оформити відносини, що виникають між ними.

Одним з найбільш очевидних варіантів оформлення відносин може бути укладення договору управління. Відносини, що виникають між сторонами за договором управління, регулюються положеннями глави 70 Цивільного кодексу України, згідно з якими за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає іншій стороні (управителю) на певний строк майно в управління, а інша сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи. При цьому право власності на об’єкт нерухомості до керуючого не переходить, але в останнього, якщо це визначено договором управління, виникає право довірливо управління майном.

Договір управління щодо нерухомого майна підлягає нотаріальному засвідченню та державній реєстрації. На підставі зазначеного договору управитель має право діяти без довіреності та укладати від свого імені договори щодо об’єкта нерухомості, що перебуває у нього в управлінні, з третьої сторони. Здійснюючи дії з управління майном, керуючий зобов’язаний повідомляти осіб, з якими він укладає договори, про те, що він є управителем, а не власником майна. У договорах стосовно майна, передачі в управління, які укладаються в письмовій формі, вказується, що вони укладені керуючим. У разі відсутності такої вказівки управитель зобов’язується перед третім особами особисто. Керуючий має право відчужувати майно, передане в управління, а також укладати щодо нього договори застави тільки за згодою установника управління.

Така форма може застосовуватися в разі, коли потрібне комплексне (комерційне, адміністративне та технічне) управління об’єктами нерухомості. Ця форма може бути вигідною для власника нерухомого майна, наприклад, тим, що передача нерухомого майна в управління може надати додатковий захист власнику майна від звернення на нього стягнення. Так, згідно зі ст. 1040 Цивільного кодексу України звернення стягнення за боргами засновника управління на передане в управління майно допускається тільки в разі визнання засновника банкрутом та/або при зверненні стягнення на вимогу заставодержателя на майно, що є предметом договору застави.

Крім цього, укладення договору управління дозволяє перекласти частину ризиків, пов’язаних з веденням підприємницької діяльності, на керуючу компанію, як то: (i) у разі не прояву належної турботи про інтереси установника управління керуючий зобов’язаний відшкодувати установнику завдані останньому збитки, а вигодонабувачу – упущену вигоду; (ii) керуючий несе відповідальність за завдані збитки, якщо тільки він не доведе, що така шкода виникла внаслідок непереборної сили, винних дій установника управління або вигодонабувача; (iii) керуючий несе субсидіарну відповідальність за боргами, що виникли у зв’язку із здійсненням ним управління, якщо вартості майна, що було передане в управління, є недостатньою для задоволення вимог кредиторів.

При цьому необхідно брати до уваги, що майно, що було передане в управління, має бути відділене від іншого майна та має враховуватися управителем на окремому балансі, по ньому треба вести окремий облік, а розрахунки здійснюються на окремому банківському рахунку.

З огляду на те, що дана форма є досить складною, оскільки передбачає нотаріальне засвідчення, державну реєстрацію та особливий облік, також можна розглядати і інші, більш прості варіанти управління майном.

Так, наприклад, широко поширеним варіантом є укладення договору послуг, згідно з яким компанія, що може далі умовно називатись «керуюча компанія», надає послуги з управління об’єктом нерухомості та отримує за це винагороду. Такі послуги, серед іншого, можуть передбачати пошук орендарів, ведення переговорів відносно умов договорів оренди, пошук компаній, що надають послуги з технічного обслуговування торгових/офісних та/або розважальних центрів, пошук обслуговуючих компаній та здійснення контролю за їхньою діяльністю тощо. При цьому керуюча компанія за договором послуг не має права укладати договори від імені власника майна. Всі договори укладатимуться самим власником або його представником. Такий варіант є більш прийнятним у випадку, якщо власник нерухомого майна бажає зберегти за собою функції по контролю процесів з управління майном, однак не бажає утримувати штат для такого управління. Як правило, крім послуг з управління діяльністю об’єкта нерухомості (наприклад, торгового центру), власники також залучають компанії для надання супутніх послуг, наприклад, юридичні – для супроводу щоденної діяльності компанії, а також технічні/інженерні – для здійснення реконструкції, ремонту, технічного супроводу об’єкта нерухомості та ін.

У разі якщо власник нерухомого майна не хоче самостійно займатися управлінням такого майна, можна також розглядати можливість передачі об’єкта нерухомості в оренду з метою подальшої передачі такого об’єкта (торгового/офісного та/або розважального центру) або його частин в суборенду. До недоліків такого варіанту можна віднести наступні моменти. Договір оренди в даному випадку доцільно укласти висновок на більш тривалий термін. Це обумовлено тим, що договір суборенди не може перевищувати строку договору оренди. Орендарі ж, як правило, зацікавлені в довгостроковій оренді, так як в основному вони несуть витрати на ремонт приміщень, і їм потрібно буде, як мінімум, окупить понесений витрати. Крім цього, орендарі найчастіше бажають мати можливість передати орендовані ними споруди/приміщення в суборенду, що в даному випадку буде неможливо. Договір оренди нерухомого майна на строк 3 роки та більше підлягає нотаріальному засвідченню та державній реєстрації. Це означає, що сторони будуть нести додаткові витрати, пов’язані зі сплатою держмита та оплатою послуг нотаріуса. При цьому розірвати договір оренди може бути досить складно. Також необхідно враховувати, що в разі розірвання договору оренди укладені орендарем договори суборенди припиняться, а власнику нерухомого майна доведеться переукладати такі договори.