Nell’articolo che segue, pubblicato su Il Sole 24 Ore l’11 gennaio 2016, Guido Inzaghi analizza l’attuale disomogeneità dei parametri di computo delle superfici le cui definizioni variano da Comune a Comune. Le frammentazioni potranno essere ricondotte ad unità con l’approvazione del Regolamento edilizio unico (argomento già affrontato in questo blog, qui)

Le differenze locali sulla superficie pesano sui lavori

Gli effetti per nuovi edifici e ristrutturazioni

Di Guido Inzaghi

In teoria la superficie delle costruzioni è un parametro edilizio abbastanza semplice da calcolare, nei fatti, invece è un parametro disomogeneo, che cambia da Comune a Comune. Ai sensi dell’art. 4 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), ciascuno degli 8mila Comuni presenti in Italia può disciplinare le modalità costruttive applicabili al proprio territorio.

Ogni comune è quindi dotato di un regolamento edilizio, mediante il quale, in parallelo con lo strumento urbanistico comunale, vengono tra l’altro disciplinate le modalità di calcolo della superficie e/o del volume delle costruzioni.

Ad ogni Comune corrisponde pertanto una determinata modalità di calcolo della superficie, spesso anche largamente diversa da quella prevista in altri territori comunali.

La frammentazione è anche di livello nominalistico, in quanto i Comuni, ai fini della determinazione delle superfici degli immobili, utilizzano definizioni tra loro disomogenee (e così si parla di superficie lorda di pavimento, di superficie utile lorda o, ancora, di superficie abitabile lorda).

Le conseguenze. Le differenze possono avere implicazioni molto concrete.

  1. In primo luogo, mediante la definizione della superficie, il comune all’atto pratico disciplina quali specifiche porzioni degli immobili sono ricomprese nella complessiva capacità edificatoria ammessa dallo strumento urbanistico comunale e quali superfici rappresentano, invece, porzioni liberamente realizzabili, in quanto escluse nel conteggio di questa capacità massima.
  2. Le esclusioni possono, ad esempio, riguardare gli spazi aperti (balconi o terrazze), gli spazi di collegamento verticale (vani scala e ascensori) o, ancora, i vani sottotetto e i piani interrati e seminterrati.
  3. Così, a parità di capacità edificatoria, le edificazioni possono avere una conformazione ed una articolazione diversa a seconda che ci si trovi in uno o nell’altro dei comuni d’Italia.

Questo ha inoltre una diretta incidenza rispetto al valore degli immobili, atteso che le superfici realizzabili, ma escluse dal conteggio della volumetria complessivamente ammessa, possono essere oggetto di compravendita e hanno una determinata valutazione nel mercato immobiliare.

Inoltre, le diverse modalità di calcolo delle superfici tra i comuni rilevano non solo in caso di nuova costruzione, ma anche nel caso di interventi sugli edificati esistenti: le modalità di conteggio difatti possono infatti incidere anche riguardo alla verifica della superficie esistente e di quella recuperabile.

A Milano, Roma e Napoli. Queste diversità ostacolano l’attività dei professionisti del settore, i quali sono costretti ad adeguare l’attività di progettazione alle peculiarità dei singoli territori in cui, di volta in volta, operano.

Un caso significativo delle peculiarità presenti nei regolamenti comunali è quello di Milano, dove si prevede che, tra l’altro, siano esclusi dal conteggio della superficie lorda di pavimento gli spazi per attività comuni di pertinenza dell’intero edificio (quali locali per il fitness, sale comuni ricreative e di riunione), entro determinati limiti e a condizione che tali spazi siano individuati con atto d’asservimento trascritto e da citare negli atti di compravendita.

A Roma, le altre esclusioni, rilevano i locali completamente interrati o emergenti fuori terra non oltre m. 0,80 e destinati a funzioni accessorie asservite alle unità immobiliari, quali cantine e depositi.

A Napoli, invece non generano volume i vani scala, ma per la sola parte emergente dalla linea di gronda o dalla copertura dell’edificio.

Il regolamento unico. Il legislatore, con DL n. 133/2014 (Sblocca Italia), ha posto le basi per rimediare a queste frammentazioni.

La legge, in vigore dal 12 novembre 2014, ha previsto infatti che il Governo, le regioni e le autonomie locali, al fine di uniformare le norme edilizie, concludano accordi o intese volti all’adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, che costituirà il riferimento unico per tutti i Comuni.

Al momento, i lavori per la redazione dello schema di regolamento-tipo sono ancora in corso e, alla luce delle possibili favorevoli ricadute sul settore, ci si augura che siano conclusi a breve.

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Focus

Parola chiave: Superficie lorda di pavimento: è la misura degli spazi agibili degli edifici, rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici. Di solito, è costituita dalla somma delle superfici di tutti i piani dei fabbricati comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali, al netto di esclusioni che vengono indicate dai regolamenti urbanistico-edilizi dei singoli comuni. Gli strumenti urbanistici prevedono indici di utilizzazione territoriale e/o fondiaria (mq/mq), dall’applicazione da cui deriva la SLP edificabile per ogni metro quadro di superficie (territoriale e/o fondiaria).

Le differenze

Comune di Milano – Non contano gli spazi comuni. Il Regolamento edilizio del Comune di Milano definisce la SLP come la misura degli spazi agibili rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici. Il conteggio della SLP esclude porticati, logge, balconi, terrazzi, cavedi, piani pilotis, androni di ingresso, spazi per attività comuni di pertinenza dell’intero edificio, spazi privati utilizzabili dal pubblico (passaggi pedonali e gallerie), spazi di collegamento verticale, spazi di collegamento e transito orizzontale comuni a più unità immobiliari, i soppalchi, gli spazi necessari per il rispetto delle norme di sicurezza e prevenzione incendio e altre superfici.

Comune di Roma – Cambia la definizione. A Roma il Regolamento parla di superficie utile lorda che viene definita come la somma delle superfici lorde comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici. Dal computo della SUL sono esclusi i vani corsa degli ascensori, vani scala, androni, in misura non eccedente la superficie coperta dell’unità edilizia, locali o volumi tecnici, per le sole parti emergenti dall’estradosso del solaio di copertura, gli spazi non interamente chiusi anche se coperti, locali interrati o emergenti non oltre m. 0,80 fuori terra e altre superfici.

Comune di Napoli – Anche gli interrato sono compresi. La SUL è la superficie lorda di un piano compresa entro il profilo esterno delle parti. La superficie lorda complessiva di una costruzione è la somma delle superfici lorde dei singoli piani abitabili o agibili eventualmente anche interrati. La definizione del volume complessivo degli edifici prevede numerose esclusioni.

Comune di Palermo – Le scale interne non si computano. Per SUL si intende la superficie lorda di pavimento si intende la superficie di pavimento delle unità immobiliari al netto delle murature perimetrali esterne e delle eventuali scale interne, logge e di balconi e terrazze. Per superficie lorda di piano si intende la superficie globale del piano a lordo di murature esterne ed interne. La definizione del volume degli edifici prevede diverse specifiche esclusioni.