2015年3月30日,房地产行业迎来两大新政,一是央行、住建部和银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称“《贷款通知》”),二是财政部、税务总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称“《营业税通知》”)。此次新政从首付和税收两方面为楼市松绑,与今年《政府工作报告》中“支持居民自住和改善性住房需求”相呼应。作为一名刚需购房者,笔者在此次政策分析中感觉到前所未有的快感,但同时作为一名理性的房地产律师,笔者内心的狂喜又随着思考的深入被逐渐浇灭。

有人乐观预测未来房地产政策将更加值得期待,有人悲观成性,再加上利益使然,认为政策不会持续松绑。笔者认为,此举仅是政府逐步出台救市政策的试水,本文将对 “3.30” 新政的相关内容进行解读。

首付下调之政策分析

政策内容

此次《贷款通知》从三个方面放开购房首付比例限制:二套房商业贷款首付比例下调、首套房公积金贷款首付比例降低、二套房公积金贷款放开。首付比例下调意味着购房人从银行及公积金贷款机构获得的最高贷款比例将提升,但各购房人能否获得最高贷款比例应视银行和公积金贷款机构政策而定,不宜盲目乐观。

  1. 二套房商业贷款首付比例下调:

此次《贷款通知》出台前,二套房商业贷款首付比例为不低于60%,上海、广州为70%;《贷款通知》出台后,对拥有一套住房且相应房贷未结清的居民家庭,改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%。

  1. 首套房公积金贷款首付比例降低:

此次《贷款通知》出台前,首套普通自住房公积金贷款90平方米以下的,最低首付款比例为20%;90平方米以上的,最低首付款比例为30%;《贷款通知》出台后,首套普通自住房公积金贷款不再区分面积,统一调整为最低首付款比例20%。

  1. 二套房公积金贷款放开:

此次《贷款通知》出台前,二套房购房者申请公积金贷款,首付款比例不得低于60%,贷款利率在同档次基准利率的1.1倍;《贷款通知》出台后,二套房购房者申请公积金贷款,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的,最低首付款比例为30%。

(二)如何认定二套房

有人将二套房狭义理解为一人名下同时登记有两套房产,但实践中,二套房由银行或公积金贷款机构来认定,从减少贷款风险的角度考虑,广义解释更贴近现实。以下为银行或公积金贷款机构认定二套房的七种情况:

  1. 父母名下有住房,以未成年子女名义再购房;
  2. 个人名下贷款购买住房,结清出售后再贷款购房;
  3. 首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款;
  4. 未成年时名下有房产,成年后再贷款购房;
  5. 个人名下有全款购买的住房,再贷款购房;
  6. 婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起;
  7. 婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房。

(三)首付下调之意义

对大多数购房者而言,贷款购房本身属于超前消费。单纯从首付比例下调来看,这仅使购房人在原超前消费的基础上又超前消费了若干年。以100万房贷款20年为例,如果购房人采用等额本息的还款方式,首付六成,则贷款40万元,应支付银行利息为28.225万元,月供2842.7元;《营业税通知》出台后,如果选择首付四成,则需贷款60万元,应支付银行利息为42.337万元,月供4264.01元。

由上可知,以100万房贷款20年为例,首付降低20万元,购房人应支付银行的利息多了约14万元,月供多了约1400元。首付比例降低,若银行及公积金贷款利率保持当前水平不变,于购房者而言仍然“压力山大”,靠此举以缓和住房压力,无异于杯水车薪。

二、二套房营业税之政策分析

(一)“新旧”博弈

根据此次《营业税通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

与其说本次《营业税通知》属于新政,不如说是旧政改造。财政部、税务总局早在2009年1月1日出台的(财税[2008]174号)《关于个人住房转让营业税政策的通知》即规定,“个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

之后,(财税[2011]12号文)《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台,财税[2008]174号文被废止。自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售,全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,免征营业税。

此次《营业税通知》与财税[2008]174号文的区别在于,个人购买不足2年的普通住房对外销售的,在2009年1月1日至12月31日期间,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,本次《营业税通知》出台后,不区分普通住房和非普通住房,均全额征收营业税。

普通住房与非普通住房

根据建设部、发改委、财政部、国土部、央行、税务总局、银监会联合发布的(国办发[2005]26号文)《关于做好稳定住房价格工作的意见》,普通住房应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

根据上述国家标准,北京市出台相关地方性标准。根据2014年10月8日起施行的北京市住建委、财政局、地税局联合发布的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》规定,认定普通住房的标准为:五环内单价在每平方米39600元以内,总价468万元以内;五环到六环为单价每平方米31680元以内,总价在374万元以内;六环之外的单价为每平方米23760元以内,总价在281万元以内。单价、总价两个标准符合其一即可。

除上述普通住房外,其他住房均为非普通住房。

(三)二手房营业税变化之意义

虽然,根据《营业税暂行条例》规定,二套房的卖房者应为营业税的纳税人,但由于我国房地产市场一直处于供不应求状态,弱势购房者实际上承受了房屋交易营业税。

《营业税通知》出台后,个人转让满2年的二手普通住房,营业税为0;个人转让满2年的二手非普通住房,营业税为销售收入减去购买房屋的价款后的差额乘以5.5%;个人转让不满2年的住房,营业税为房管局评估价乘以5.5%。

笔者此前在看房过程中,发现二手房卖房者曾倚仗房屋 的“满五”性质而坐地起价,而此次新政出台后,满二房源可能遍地开花,甚至与满五房源相比具有小区环境更好、楼栋外观更新、布局更合理等优势,二手房市场虚抬房价可能会受到相应遏制。

我们常说,市场调节是“无形的手”,政府干预是“有形的手”,“有形的手”不应过度干预“无形的手”。但房地产领域具有政策多、变化快等特征,从不缺乏“有形的手”干预。笔者认为,此次二手房营业税政策的修改体现了“有形的手”逐步隐退的趋势,与首付比例降低的政策相比,更具有现实意义。