Le ministre des Finances du Québec (le « Ministre ») a annoncé dans le cadre de son budget 2016-2017 déposé le 17 mars 2016 (le « Budget ») une série de mesures venant modifier considérablement le régime des droits sur les mutations applicable lors du transfert d’un immeuble situé dans la province de Québec. Bien que le texte législatif au soutien de ces modifications n’accompagne pas les documents budgétaires, il est proposé que ces mesures s’appliquent au transfert d’un immeuble effectué après le 17 mars 2016.

CONTEXTE

La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (Québec) prévoit que toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire. Sauf dans les cas d’exonération prévus par la loi, le droit de mutation doit être payé par le ou les cessionnaires de l’immeuble dont il y a transfert. Le montant du droit de mutation est déterminé en fonction de la base d’imposition du droit de mutation telle que définie aux fins de la loi.

MESURES ANNONCÉES

Les mesures introduites dans le Budget s’attaquent notamment :

  • au moment de la détermination de l’exigibilité du droit de mutation;
  • aux règles applicables à certains cas d’exonération;
  • aux situations impliquant des personnes morales étroitement liées.

Les mesures ne constituent pas une refonte des exonérations disponibles et semblent seulement cibler certains stratagèmes. Si l’on considère que d’autres entités juridiques que des personnes morales, comme des sociétés de personnes et des fiducies, peuvent être utilisées couramment et légitimement par des propriétaires immobiliers, il est décevant que le Gouvernement du Québec (le « Gouvernement ») n’ait pas saisi l’occasion pour inclure ces entités parmi celles qui pourraient bénéficier des exonérations.

Exigibilité du droit de mutation

La créance relative au droit de mutation naît au moment du transfert d’un immeuble, alors que sa perception est suspendue jusqu’au moment de l’inscription au registre foncier de l’acte de transfert. Certaines transactions ont pu être structurées de sorte que la perception du droit de mutation soit reportée indéfiniment en l’absence d’une inscription au registre foncier.

Le Gouvernement annonce dans le Budget que la loi sera modifiée afin que le droit de mutation devienne dû à compter de la date du transfert d’un immeuble.

Transfert d’un immeuble non publié

En lien avec la modification relative à l’exigibilité du droit de mutation, un mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrits au registre foncier est introduit. Le Gouvernement propose dans le Budget que le transfert d’un immeuble non inscrit au registre foncier impose l’obligation à son cessionnaire d’aviser la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble dans les 90 jours suivant la date de transfert. Le droit de mutation normalement exigible sera ensuite perçu par la municipalité. En cas de défaut, un droit supplétif de 150 % du droit de mutation à la charge du cessionnaire seulement est prévu. Les situations où les titres fonciers pouvaient être détenus par un prête-nom au bénéfice du véritable propriétaire seraient donc visées par cette mesure. Ces structures devront être revisitées à la lumière du texte de loi qui introduira les mesures annoncées dans le Budget.

Exonérations révisées ou abrogées

Le Gouvernement propose dans le Budget des changements aux conditions applicables à l’exonération basée sur le pourcentage de détention d’actions à droit de vote de la personne morale. Le pourcentage sera établi au moyen du calcul du nombre de votes rattachés aux actions et non pas du nombre d’actions votantes détenues. Le Gouvernement répond ainsi à certains montages où la condition était appliquée relativement au nombre d’actions à droit de vote détenues sans égard au nombre de votes par action. Il pourrait s’agir davantage d’une précision que d’un changement de mesure.

Aussi, le Gouvernement introduit dans le Budget une obligation de maintenir le droit à l’exonération basée sur le pourcentage de détention d’actions à droit de vote de la personne morale durant une période de 24 mois suivant le transfert de l’immeuble à une personne morale et une période de 24 mois précédant le transfert d’un immeuble dans le cas où l’immeuble est transféré d’une personne morale ayant réclamé l’exonération à une personne physique. Un mécanisme de divulgation est également introduit pour obliger la divulgation à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble dans les 90 jours suivant la date à laquelle la condition d’exonération a cessé d’être satisfaite. Le droit de mutation normalement exigible sera ensuite perçu par la municipalité. Un cas de défaut entraînera un droit supplétif de 150 % du droit de mutation à la charge du cessionnaire seulement.

L’exonération relative à la détention d’au moins 90 % de la juste valeur marchande d’actions d’une personne morale détenues par une autre personne morale est abrogée. Aucune mesure n’est proposée pour conserver les objectifs réglementaires qui sous-tendaient cette mesure d’exonération applicable pourtant dans un contexte relativement étanche entre personnes morales d’un même groupe.

Un bulletin discutant de ces mesures en détail sera préparé en collaboration avec notre groupe Fiscalité.

Ce texte est une reprise partielle du Bulletin Blakes intitulé Budget 2016-2017 du Québec – Maintien de la rigueur fiscale.