L’article 8 de la Loi sur l’intérêt du Canada (l’« article 8 ») interdit aux prêteurs d’exiger, par suite du défaut de paiement d’une hypothèque sur immeubles, un taux d’intérêt supérieur à celui qui était exigible avant ce défaut.

Autrement dit, si une hypothèque stipule un taux d’intérêt de 5 % pendant sa durée qui est majoré à 10 % en cas de non-remboursement à l’échéance ou de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, cette hausse contreviendrait à l’article 8. Le champ d’application de cet article ne se limite pas à l’intérêt; il englobe les amendes, les pénalités et les taux majorés de capitalisation d’intérêt si ces mesures ont pour effet d’élever les charges sur les arrérages au-dessus du taux d’intérêt payable sur le principal non arriéré.

Dans sa récente décision rendue à la majorité dans l’affaire Krayzel Corp. c. Équitable, Cie de fiducie (« Krayzel »), la Cour suprême du Canada (la « CSC ») a conclu qu’une hausse du taux d’intérêt déclenchée par un défaut de paiement d’une hypothèque va à l’encontre de l’article 8, peu importe que le taux d’intérêt en cas de défaut prenne ou non la forme d’un escompte par opposition à une pénalité.

Dans l’affaire Krayzel, lorsque l’emprunteur a été incapable de rembourser son hypothèque à la date d’échéance, le prêteur et l’emprunteur ont conclu plusieurs conventions de renouvellement prolongeant la durée du prêt et majorant le taux d’intérêt. La seconde convention de renouvellement prévoyait non seulement un taux d’intérêt annuel de 25 %, mais aussi des paiements d’intérêts mensuels réduits suivant un « taux payable » considérablement inférieur en l’absence de défaut de paiement.

Pour déterminer si l’arrangement décrit ci-dessus contrevenait à l’article 8, la CSC devait trancher s’il existe une distinction entre ce qui suit :

  1. des conditions qui imposent, en guise de pénalité, un taux plus élevé en cas de défaut de paiement;
  2. des conditions qui réservent, en guise d’escompte, un taux plus bas en l’absence de défaut de paiement.

La majorité de la CSC a conclu que l’article 8 s’applique à la fois aux escomptes (incitatifs à l’exécution) et aux pénalités pour inexécution chaque fois qu’une telle mesure a pour effet d’élever les charges sur les arrérages au-dessus du taux d’intérêt payable sur le principal non arriéré. Ainsi, le taux d’intérêt annuel de 25 % fixé par la seconde convention de renouvellement était considéré comme annulé, et le taux d’intérêt en vigueur était réputé être le « taux payable » inférieur. Dans leurs motifs dissidents, trois des neuf juges de la CSC ont divergé d’opinion.

La décision divisée de la CSC dans Krayzel laisse croire que, tant qu’il n’y aura pas de réforme législative, une certaine incertitude commerciale continuera de planer quant à l’interprétation de l’article 8. D’ici là, les prêteurs commerciaux devront tenir compte de la manière dont la CSC applique l’article 8 aux escomptes, incitatifs et pénalités lorsqu’ils octroient des prêts immobiliers. Selon la structure du prêt hypothécaire, il semble que le fait d’offrir un escompte à un emprunteur pour paiement ponctuel plutôt que de le pénaliser pour défaut de paiement contrevient à l’article 8.