Toutes les municipalités du Québec perçoivent un droit de mutation, communément appelé « Taxe de Bienvenue », auprès du nouvel acquéreur lors d’un transfert de propriété d’un immeuble (sous réserve de certaines exemptions et exclusions). Il importe donc de comprendre en quoi consiste ce droit afin de pouvoir en identifier les impacts et planifier vos transactions immobilières en conséquence. 

Le droit de mutation immobilière, aussi fréquemment appelé « Taxe de Bienvenue », doit cette appellation non pas à une intention de « souhaiter la bienvenue » aux nouveaux arrivants, mais provient plutôt du fait que c’est Jean Bienvenue, alors ministre provincial des Affaires municipales, qui a permis l’instauration de ce champ de taxation. 

La perception des droits de mutation immobilière par les municipalités est obligatoire depuis 1992 et est principalement encadrée par deux lois provinciales : la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières et la Loi sur la fiscalité municipale

Le droit de mutation immobilière est en fait une taxe foncière directe qui s’applique lors du transfert de tout immeuble et qui est perçue par la municipalité où est situé l’immeuble transféré. 

Cette taxe est acquittée par le nouvel acquéreur et est exigible à compter du 31e jour suivant l’envoi d’un compte par la municipalité. Cette cotisation est habituellement transmise par la municipalité entre les 3e et 6e mois après la signature et la publication de l’acte de transfert notarié. 

Compte tenu de l’impact majeur que peut avoir le paiement de droit de mutation immobilière sur votre portefeuille, nous vous invitons à considérer et prévoir ces frais. Une simple planification fiscale du transfert immobilier pourrait ainsi vous faire économiser.

Calcul du droit de mutation

La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que la base d’imposition du droit de mutation est calculée à partir du plus élevé des montants suivants : 

  1. le montant de la contrepartie fourni pour le transfert de l’immeuble (le prix payé);
  2. le montant de la contrepartie stipulé pour le transfert de l’immeuble (le prix inscrit dans l’acte de transfert);
  3. le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert (valeur uniformisée inscrite au rôle d’évaluation municipale). 

Le montant du droit de mutation immobilière à acquitter par le nouvel acquéreur sera alors calculé en fonction de la base d’imposition ci-dessus établie et selon les taux suivants :

  1. Tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000 $ : 0,5 %
  2. Tranche de la base d’imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1 %
  3. Tranche de la base d’imposition qui excède 250 000 $ : 1,5 %

Le droit de mutation étant calculé en fonction de la valeur du bien immobilier, il convient donc de bien identifier ce qui fait véritablement l’objet du transfert puisque celui-ci aura possiblement un impact majeur sur le montant du droit de mutation à payer. 

Particularités pour Montréal

Pour les Montréalais, il est à noter qu’une surtaxe s’ajoute au calcul du droit de mutation, faisant ainsi en sorte que toute somme excédant 500 000 $ fait l’objet d’un taux spécial de 2 % et toute somme excédant 1 000 000$ fait quant à elle l’objet d’un taux spécial de 2,5 %.

Exemptions et exclusions

Il est à noter que certains transferts d’immeubles sont spécifiquement exemptés ou exclus du champ d’application des droits sur les mutations immobilières, c’est le cas par exemple lorsque :

  • Des organismes publics font l’acquisition d’un immeuble;
  • Le transfert se fait entre deux organismes de bienfaisance enregistrés pour l’application de la Loi sur les impôts;
  • L’immeuble fait partie d’exploitation agricole enregistrée;
  • Le transfert est fait par une personne physique à une société dont au moins 90 % des actions sont la propriété de cette personne;
  • des achats d’immeuble faisant partie d’exploitation agricole enregistrée;
  • Le montant de la base d’imposition est inférieur à 5 000 $;
  • Le transfert d’immeuble est effectué entre parents en ligne directe ascendante ou descendante (autres que frères et sœurs), soit fils, mère, conjoints, beau-père, bru, grand-père, etc.

Il est à noter que même si aucun droit de mutation n’est exigé en raison d’exemption ou d’exclusion, la municipalité peut malgré tout percevoir un montant de 200 $ à titre de droit supplétif. Par ailleurs, laLoi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit certains autres droits supplétifs. Il importe donc de faire preuve de prudence.