Een koper mag voorafgaand aan de verwerving van een bouwterrein de daarop aanwezige opstallen slopen en de grond bewerken, zonder dat overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Dit volgt uit een recent arrest van de Hoge Raad. Anders dan de Belastingdienst, oordeelt de Hoge Raad dat sec door de sloop en grondbewerking nog geen economische eigendomsverkrijging plaatsvindt en daarmee ook geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. De verkoper moet dan wel een opdracht tot sloop en bouwrijp maken aan de koper hebben verleend.

Belastbaar feit

De overdrachtsbelasting kent twee belastbare feiten: de juridische eigendomsverkrijging en de verkrijging van de economische eigendom. Veelal doen deze feiten zich gelijktijdig voor, maar er zijn situaties denkbaar waarin deze verkrijgingen niet samenvallen. Dat laatste is bijvoorbeeld het geval als een koper, voorafgaand aan de juridische levering, een dusdanig belang bij het verkochte verwerft dat hem al enig risico op waardeverandering toekomt. Volgens de Belastingdienst deed zich dit voor in een casus waarin een koper – nog voor het notariële transport – voor eigen rekening en risico de bestaande bebouwing had gesloopt en de grond vervolgens had bewerkt. De Hoge Raad kwam tot een ander oordeel.

Risico op waardeverandering

Het slopen en bouwrijp maken door de koper leidt volgens de Hoge Raad niet tot een economische eigendomsverkrijging, ook niet als de kosten voor rekening van de koper komen. Dat sloop- en saneringskosten hoger kunnen uitpakken is weliswaar een risico, maar dit risico betreft niet de waardeontwikkeling van het vastgoed zelf. Bovendien, als de juridische levering niet door zou zij gegaan, zou de verkoper alsnog opdraaien voor de sloopkosten. Wat dat betreft liep de koper überhaupt geen risico.

Ook de omstandigheid dat de grondwaarde door de sloop meer of minder kan stijgen dan partijen hadden verwacht, terwijl de koopprijs vaststond, achtte de Hoge Raad niet van belang. Dat zou immers ook het geval zijn als de verkoper na vaststelling van de koopsom zou hebben gesloopt. In nagenoeg iedere koopovereenkomst wordt een vaste koopprijs vastgelegd. Waardeontwikkelingen tussen het moment van de koop en de juridische levering komen daarmee doorgaans aan de koper toe. De wetgever heeft juist beoogd dat niet iedere "standaard" koopovereenkomst tot een economische eigendomsverkrijging leidt. De onderhavige casus week op dit punt niet af.

Conclusie en aanbeveling

Het arrest van de Hoge Raad schept de mogelijkheid dat een koper voorafgaand aan de juridische levering in opdracht van de verkoper de bestaande bebouwing sloopt en de grond bewerkt. We verwachten echter dat de Belastingdienst op zoek zal blijven naar andere omstandigheden, die ertoe zouden kunnen leiden dat een koper al voorafgaand aan het notariële transport een belang bij het verkochte verwerft. Het blijft daarom van belang om kritisch te zijn op aanvullende afspraken tussen verkoper en koper.