Les impayés de charges de copropriété empoisonnent bien souvent la vie de la copropriété et sa bonne gestion par le Syndic. La légèreté avec laquelle certains magistrats apprécient les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile (frais d’avocat) et l’appréciation limitative des coûts nécessaires au recouvrement, rend souvent la procédure de recouvrement économiquement coûteuse pour le syndicat des copropriétaires et de peu d’intérêt pour certains Syndic, que la charge de travail et de gestion amène parfois à négliger le recouvrement des petites créances. Retour sur les dispositifs applicables et petit focus sur le nouveau mécanisme de recouvrement des petites créances (inférieures à 4 000 €) qui sera applicable à compter du 1er juin 2016.

Les procédures existantes

En matière d’impayés des charges de copropriété, trois procédures coexistent, avec des objectifs et des procédés distincts.

  • La procédure d’injonction de payer, pour les créances ne souffrant guère de contestation, devant le juge compétent en fonction du montant de la demande.
  • La procédure classique en recouvrement des charges de copropriété, à porter devant la juridiction compétente (Juge de proximité, Tribunal d’Instance ou Tribunal de Grande Instance), selon le montant des sommes à recouvrer.
  • La procédure spécifique de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, s’agissant du recouvrement de la totalité des provisions sur charges restant dues annuellement, selon le budget voté en assemblée générale.

La procédure d’injonction de payer est relativement simple à réaliser, puisqu’il s’agit de soumettre au Magistrat compétent une requête comprenant le détail des sommes dues et ses justificatifs. Il va sans dire que lesdits justificatifs doivent être complets, clairs et incontestables, pour que le juge fasse droit à la demande. La requête ne peut concerner que des sommes détaillées, justifiées et non prescrites. Si le Magistrat estime la demande fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer, laquelle sera nécessairement limitée aux sommes dues en principal et ne comprendra donc aucune condamnation accessoire. Le refus du juge de faire droit à la demande n’est pas susceptible de recours, le syndicat des copropriétaires poursuivant devant alors saisir la juridiction compétente, par voie de saisine contentieuse habituelle (déclaration au greffe ou assignation).

Le débiteur condamné par le biais de la procédure d’injonction de payer dispose par ailleurs d’un délai d’un mois à partir de la notification de l’ordonnance, pour la contester, par voie d’opposition au greffe de la juridiction qui a rendu l’ordonnance. La procédure se transforme alors en procédure contentieuse classique. Si au contraire le débiteur ne conteste pas l’ordonnance d’injonction de payer, le créancier doit, à l’expiration du délai de contestation, solliciter dans le mois de l’expiration dudit délai, la formule exécutoire, sur l’ordonnance rendue, afin d’engager les formalités de recouvrement forcé. Le délai de traitement varie entre un à quatre mois.

La procédure de recouvrement classique est quant à elle portée, tantôt devant le juge de proximité (jusqu’à 4 000 €), tantôt devant le tribunal d’instance (jusqu’à 10 000 €) ou tantôt devant le tribunal de grande instance (au-delà de 10 000 €), soit par le biais d’une déclaration au greffe (pour les procédures sans représentation obligatoire par un Avocat) ou d’assignation. Le délai de traitement d’une telle procédure varie entre six mois et un an, sauf cas complexes. Elle vise uniquement les charges appelées et non réglées, ainsi que les appels travaux, dans la limite de la prescription applicable, soit dix années. Peuvent être inclues au titre des demandes accessoires les frais de mise en demeure et une éventuelle demande de dommages et intérêts en cas de désorganisation prouvée de la trésorerie du syndicat et de préjudice réel. Les honoraires d’Avocat sont quant à eux appréciés au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes accessoires sont globalement appréciées très restrictivement par les magistrats, qui se montrent peu généreux et peu enclins à sanctionner convenablement le copropriétaire indélicat. Les dossiers doivent donc être étayés par de nombreux éléments de preuve, autres que les stricts justificatifs comptables (appels de charges, appels travaux, récapitulatifs annuels, décomptes clairs et exploitables) et les justificatifs juridiques du bien-fondé des sommes réclamées (procès-verbaux des assemblées générales, justificatifs des convocations et notifications) et de la qualité du débiteur assigné (justificatif de propriété).

La procédure de recouvrement spécifique de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, telle qu’instaurée par la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, se porte quant à elle devant le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en la forme des référés. Elle est limitée aux provisions pour charges, établies selon le budget annuel voté en assemblée générale, ainsi qu’aux cotisations du fonds de travaux. Elle n’est d’utilité pratique que si l’incident de paiement se produit en début d’exercice comptable, le défaut de paiement de la première provision, rendant alors immédiatement exigibles la totalité des provisions résultant du budget annuel voté, conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Les difficultés pratiques

Les difficultés pratiques rencontrées dans le cadre des contentieux de recouvrement tiennent, tantôt à l’identité du débiteur réel (débiteur à l’étranger, lot de copropriété en vacances, sans propriétaire identifié, lot possédé en indivision ou par une SCI non immatriculée, etc.), tantôt à l’impossibilité de justifier d’une partie des sommes (notamment en cas de reprise de solde ou de changement de syndic) ou, parfois, de réunir les pièces comptables. Nombre de ces difficultés sont néanmoins susceptibles d’être contournées par l’intervention du praticien méticuleux et pugnace, dans la recherche et le rassemblement des pièces justificatives. Ce travail de recherche et de rassemblement des preuves comptables et juridiques est essentiel, les juges opérant un contrôle strict sur les pièces justifiant la demande. A ce titre, la rigueur avec laquelle les recours en paiement de charges de copropriété sont  appréciés ne doit jamais être prise à la légère, sous peine d’un rejet total ou partiel de la demande, pour le plus grand préjudice du syndicat des copropriétaires.

Il n’est ainsi pas rare que la décision rendue ne soit au final que partiellement satisfaisante, soit qu’une partie des sommes n’aura pu être justifiée - le reliquat devant alors être couvert par la  collectivité des copropriétaires - soit que le bénéfice de la condamnation prononcée en principal ou accessoire sera pénalisé par le coût de la procédure. En effet, les frais d’avocat ne sont que rarement remboursés, dans leur totalité, les magistrats estimant dans leur grande mansuétude que le débiteur n’a pas systématiquement à les supporter « en équité » (sic). Chacun appréciera cette conception toute particulière de l’équité, qui laisse à la collectivité des copropriétaires supporter en tout ou partie les conséquences de l’indélicatesse d’un seul copropriétaire, souvent défaillant de manière récurrente. Il n’est ainsi pas rare que des procédures de recouvrement, pour un seul copropriétaire doivent se succéder, y compris pour des montants peu importants, exposant le syndicat à des frais de recouvrement, puis d’exécution forcée par saisie, bien souvent lourds et non remboursés en totalité.

Le nouveau mécanisme de recouvrement des petites créances, jusqu’à 4 000 €

Le Décret n° 2016-285 du 9 mars 2016, publié le 11 mars 2016 et relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, pris notamment en application de la loi dite MACRON n° 2015-990 du 6 août 2015, est  venu donner une nouvelle compétence aux huissiers de justice, pour dresser un titre exécutoire, aux lieu et place d’une juridiction, s’agissant des « petites » créances, jusqu’à 4 000 €.

Eu égard au montant des sommes à recouvrer en droit de la copropriété, cette procédure affiche un objectif certain de désengorger sensiblement la juridiction du juge de proximité.

Ce Décret a modifié le Code des procédures civiles d’exécution en confiant aux huissiers de justice une procédure de recouvrement simplifié des petites créances. La procédure est mise en œuvre par un huissier du ressort du tribunal de grande instance où le débiteur a son domicile ou sa résidence. Le critère de la situation de l’immeuble ne trouvera donc pas ici à s’appliquer, le Syndicat des copropriétaires devant saisir l’huissier compétente selon le domicile déclaré ou connu du copropriétaire débiteur. L’huissier saisi adressera au débiteur concerné une simple lettre recommandé A/R l’invitant à participer à la procédure de recouvrement forcée. Cette lettre recommandée devra revêtir certaines mentions obligatoires, telles que listées à l’article R 125-2 du code des procédures civiles d’exécution. Toute absence de réponse dans le délai d’un moins vaudra refus implicite et ne permettra pas l’intervention de l’huissier, le créancier devant alors saisir le juge de proximité de sa demande. Cette disposition réduira en pratique la portée de ce nouveau mécanisme de recouvrement, le débiteur avisé n’ayant aucun intérêt objectif à participer au mécanisme simplifié de recouvrement des petites sommes. Néanmoins en cas d’accord du débiteur pour le processus de recouvrement proposé par l’huissier, ce dernier pourra prendre un titre exécutoire, formalisant l’accord intervenu entre créancier ou débiteur sur le montant et les modalités de paiement de la créance. A noter que l’huissier ne peut se substituer à un organe juridictionnel, seul un accord pouvant être formalisé dans le cadre d’un document valant titre exécutoire. Autrement dit, si le débiteur n’accepte pas le montant réclamé ou les modalités de paiement sollicitées, l’intervention de l’huissier ne sera que de nul effet.

Et ensuite ? Des solutions clé en main à proposer aux Syndics de copropriété

Il n’est pas acquis que le nouveau dispositif de recouvrement simplifié des petites créances sera d’une quelconque utilité pour les syndicats de copropriétaires. En effet, les copropriétaires défaillants, au sein de la copropriété, sont rarement coopérants. Le nouveau processus instauré ne fonctionnera que pour les débiteurs ayant connu un accident de la vie à l’origine de difficultés de paiement et aucunement pour les mauvais payeurs chroniques, qui se font une trésorerie sur le dos du syndicat des copropriétaires, ni davantage pour ceux qui refusent de payer parce qu’ils contestent le bien-fondé d’une dépense ou de sa répartition. 

La multiplication des procédures existantes constitue dans les faits un véritable mille-feuille processuel, qui manque de visibilité pour les néophytes et n’est que d’une utilité toute relative, bien éloignée du souci de veiller à l’assainissement de la gestion financière du syndicat. Il est au final plus aisé de faire croire aux copropriétaires qu’ils sont, tantôt mal assistés ou mal défendus, que de fournir aux syndics des outils simples et efficaces pour recouvrer les sommes non réglées, dans un délai rapide et selon des procédés efficients.

L’automaticité du paiement de la totalité des frais d’avocat et de recouvrement, par le copropriétaire défaillant, sur production des factures émises, serait un premier moyen de décourager efficacement et durablement les mauvais payeurs chroniques. Force est de constater que le législateur et les pouvoirs publics n’ont jusqu’à présent pas souhaité s’engager dans cette voie, préférant entretenir dans l’esprit du justiciable l’idée inexacte d’une justice gratuite ou peu onéreuse. Le remède serait pourtant simple et efficace et de nature à satisfaire le double objectif de réduction des contentieux et de neutralité du coût, pour la collectivité des copropriétaires.

L’évolution de la procédure spécifique de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 constituera assurément une autre voie à explorer, pour créer une procédure spécifique, voire quasi automatisée, requérant la production de justificatifs standardisés dont la liste est d’ailleurs communiquée par les greffes des juridictions.

Enfin, la mise à disposition par les praticiens du recouvrement, d’outils et de méthodes adaptés, déchargeant en partie les syndics de la charge du traitement des impayés, pour leur permettre de se consacrer à la vie de la copropriété et à la bonne gestion de l’immeuble, constitue un moyen efficace de rationnaliser la problématique du recouvrement des charges de copropriété.