Ersatzbemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer verfassungswidrig  - Share Deals könnten nachträglich zu einer höheren Grunderwerbsteuerlast führen

In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 23. Juni 2015 hat das Bundesverfassungsgericht die Heranziehung der sogenannten "Ersatzbemessungsgrundlage" für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ("GrESt") für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber muss daher für die Zeit ab Januar 2009 bis Mitte nächsten Jahres eine neue Regelung für die Besteuerung von Anteilskäufen (sog. Share Deals) mit grundbesitzhaltenden Gesellschaften finden.

Besteuerung bei Veräußerung von mehr als 95 % der Anteile einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft

Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken selbst (sog. Asset Deals), sondern auch beim Verkauf von Anteilen grundbesitzhaltender Gesellschaften fällt GrESt an. Wenn die Gesellschaft nicht nur aus der Immobilie besteht, lässt sich aber – anders als beim Asset Deal – aus dem Kaufvertrag der Kaufpreis und damit der Wert der Immobilie für die Bemessung der GrESt nicht direkt ermitteln. Für diesen Fall wurde bislang eine sog. Ersatzbemessungsgrundlage herangezogen. Danach waren für unbebaute Grund- stücke die sog. Bodenrichtwerte maßgeblich, bei bebauten Grundstücken wurde ein "vereinfachtes Ertragswertverfahren" angewandt, d.h. auf die tatsächliche oder übliche Jahreskaltmiete abgestellt (§ 8 Abs. 2 GrEStG i.V.m. §§ 138 ff. BewG).

Bewertung von Immobilienvermögen bei Share Deals verfassungswidrig

Die so ermittelten Werte entsprechen aber – so hat jetzt das Bundesverfassungsgericht festgestellt – im Durchschnitt nur zwischen 50 und 70 % des eigentlichen Verkehrswertes des Grundbesitzes, so dass Käufer bei Asset Deals im Ergebnis eine höhere GrESt-Belastung zu tragen haben als Käufer bei Share Deals. Dadurch sieht das Gericht den Gleichheitsgrundsatz verletzt. Der Gesetzgeber ist nun gehalten, eine neue GrESt-Bemessungsgrundlage zu finden, die näher am Verkehrswert liegt. Möglicherweise werden Wertgutachten zwingend vorgeschrieben, um die GrESt-Bemessungsgrundlage zu ermitteln.

Rückwirkung auf Transaktionen ab 2009, soweit Besteuerung noch nicht rechtskräftig ist

Ungewöhnlicherweise hat das Gericht – anders als in vergleichbaren Fällen wie zuletzt bei der Erbschaftsteuer – keine Schonfrist eingeräumt, sondern vielmehr eine langfristige Rückwirkung für Share Deals ab 2009 vorgesehen. Jüngst abgeschlossene Transaktionen sind betroffen, wenn die Einspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist oder ein Verfahren anhängig ist. Weiter zurückliegende Transaktionen sind betroffen, wenn die Bescheide einen Vorläufigkeitsvermerk im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit der §§ 138 ff. BewG enthalten. Es empfiehlt sich, Transaktionen im Zeitraum 2009 – 2015 nochmals steuerlich zu prüfen. Evtl. kann es ratsam sein, Rechtsmittel zurückzunehmen, damit Rechtskraft eintritt und eine nachträgliche Besteuerung vermieden werden kann.