En tomt som grenser til sjø går som hovedregel et stykke ut i sjøen. Det samme gjelder eiendom som grenser til innsjø eller elv. Ved eiendom som renser til sjø går grensen normalt til «marbakken» eller to meters dybde ved middels lav vannstand. 

Eiendomsrett til sjøgrunn gir i utgangspunktet enerett til å legge ut en bøye, til adkomst sjøveien, til å anlegge brygge eller fylle ut (om kommunen tillater), ha båtfeste, hente skjell og til å fiske med faststående redskaper etter laks, sjøørret og sjørøye i saltvann. 

Ved overdragelse av eiendom som støter til sjø er det presumsjon for at sjøgrunnen følger med. 

Det kan imidlertid være tilfeller der en grunneier har avstått eiendom uten at sjøgrunnen følger med, men beholdes av den opprinnelige grunneier. Mister en sjenerøs hytteeier på Sørlandet en liten ytterkant av sin hytteeiendom som ligger til stranden f.eks. for å gi naboer parkeringsplass, eller kommunen en badeplass, retten til sjøgrunnen og skvalpeskjærene utenfor? 

Høyesterett fikk seg forelagt et slikt tilfelle nylig (19. januar 2015). Riktignok ikke på Sørlandet, men i Hordaland. Der fikk en kommune ikke medhold i at den hadde eiendomsretten til sjøgrunnen utenfor en holdeplass/kai som var eid av kommunen. 

Grunneierne hadde på 1930-tallet avstått det aktuelle arealet til kommunen for å få bygget offentlig vei til grenda. Området ble da ikke matrikulert eller målt opp. Dette skjedde først i 2010, i forbindelse med at kommunen vurderte å utvide og tilrettelegge området. Eier av den opprinnelige eiendommen gjorde da gjeldende at sjøgrunnen utenfor arealet fortsatt tilhørte hans eiendom. 

Saken ble behandlet av jordskifteretten i første instans. Her fikk kommunen medhold i at den var eier også av sjøarealet utenfor landarealet. Lagmannsretten kom til motsatt konklusjon. Den fant at det var «overveiende sannsynlig» at begge parter forutsatte at sjøgrunnen ikke skulle følge med ved grunnavståelsen. Høyesterett opprettholdt lagmannsrettens dom. 

Høyesterett uttalte at det er tilstrekkelig for å gjøre unntak fra bestemmelsen om at sjøgrunnen følger med at det er «sannsynlighetsovervekt for at begge parter har ment at sjøgrunnen ikke skulle følge med ved eiendomsoverdragelsen». Presumsjonsregelen (at sjøgrunnen følger med ved overdragelsen) slår inn der det ikke er spesielle holdepunkter for hva partene har ment. Høyesterett fant at lagmannsrettens bevisvurdering bygde på riktig forståelse av beviskravet. 

Lagmannsretten gjennomgikk i sin vurdering en rekke momenter. Som grunnlag for konklusjonen la den bl.a. vekt på at de tidsnære bevisene – dokumentene – ikke omtalte strandsonen og sjøgrunnen, men kun vei og holdeplass. Videre at verken grunneier eller det offentlige på 1930-tallet var seg bevisst de fremtidige verdier som kunne være forbundet med utnyttelse av strandsonen. 

I slike saker vil alltid utgangspunktet være at sjøgrunnen følger med. Men en konkret vurdering av formålet bak overdragelsen og andre holdepunkter for at sjøgrunnen ikke var ment å følge med kan gi et annet resultat. Ligger naboens bøye sjenerende nær din strand, eller er du lei av at andre henter blåskjellene rett ved siden av hytta? Kanskje dette har vært del av din eiendom i sin tid, og du kan nekte? Sjekk de historiske eiendomsforhold. Kanskje du kan be om at bøyen flyttes, eller skjellene hentes annet sted!